商品房备案价不等于最终成交售价，备案价是开发商在取得预售许可的时候，向住建主管部门申报登记的每套房屋最高限价，属于官方登记的价格基准，实际对外成交售价可以在备案价对应的政策允许范围内进行调整，这项制度设置的目的是规范新房价格申报登记，保持新房交易价格信息公开可查，区分两者的时候第一步先查询预售证公示里面的商品房备案价，第二步了解项目当期实际对外报价、优惠方案，第三步核对网签合同上面填写的最终成交售价，第四步对比备案价和网签成交价的差额，第五步确认网签成交价格符合当地价格管理相关要求，最终就可以清晰分清商品房备案价和实际售价两者的差别。

一、核心概念对照表

表格

二、详细说明

1、商品房备案价是什么

开发商在申请商品房预售许可证时，会按楼栋、房号逐套申报房屋备案价格，录入住建部门预售价格管理系统，对外公示这套备案价格，备案价是该套房源申报登记的价格基准，是新房价格公示的公开信息。

2、实际售价和备案价的关系

开发商可以根据项目销售安排，在政策允许范围内开展优惠，最终网签合同上填写的实际成交售价，一般会和备案价存在差额，网签录入的成交价格需要符合当地商品房价格管理相关规定，网签合同价格就是后续办理贷款、契税申报使用的正式售价。

3、查询商品房备案价的渠道

1. 当地住建局官网预售许可公示栏目，查询对应项目预售证信息
2. 政务服务平台商品房预售价格公示模块
3. 售楼处现场公示的一房一价表

三、实操区分步骤

1. 获取预售证，找到对应楼栋房号对应的商品房备案价
2. 了解项目当期优惠方案，计算优惠之后的预估成交价格
3. 签订网签合同，确认合同载明的最终成交售价
4. 核对网签售价，确认该价格用于后续贷款审批、契税申报
5. 留存预售备案价公示信息、网签合同，方便后续核对

四、相关补充要点

• 一房一价表里面登记的价格，就是大家查询的商品房备案价
• 网签合同上的成交售价，是法律层面正式确认的交易价格
• 契税核算、贷款审批，采用的是网签合同里面的成交售价，不是单纯的备案价

【相关 FAQ】

问题 1：商品房备案价就是售价吗，网签合同按哪个价格填写？

回答 1：商品房备案价就是售价吗，两者并不等同，网签合同填写的是买卖双方确认后的实际成交售价，商品房备案价只是预售申报登记的基准价格。

问题 2：商品房备案价就是售价吗，优惠之后价格可以低于备案价吗？

回答 2：商品房备案价就是售价吗，实际成交可以按照项目优惠方案调整，在政策允许范围内，实际成交售价可以和商品房备案价存在差额。

问题 3：商品房备案价就是售价吗，办理契税是按备案价计税吗？

回答 3：商品房备案价就是售价吗，办理契税申报一般以网签合同记载的成交售价作为计税基础，并不是直接按照商品房备案价计税。

【数据来源】

[2025-10-15]（商品房预售一房一价备案公示说明）地方住建主管部门政务公开平台

[2025-08-06]（商品房预售价格管理办事指引）房地产交易中心

【免责申明】

本文商品房备案价与成交售价相关内容仅作知识参考，各地价格管理执行口径以当地住建、税务部门最新正式规定为准。