北京市新房契税计算核心公式为 契税应纳税额＝计税依据 × 适用税率，计税依据一般是新房购房合同里的不含增值税成交总价，税率按照买方家庭在京住房套数、房屋建筑面积划分档位，首套住宅分 90㎡及以下、90㎡以上两档，二套住宅执行统一税率，非住宅类新房不适用住宅优惠税率，按法定税率计征，提前确认家庭住房套数、房屋面积、合同价里增值税拆分金额，就可以精准算出北京市新房契税金额。北京市新房契税执行差异化优惠政策，是为了区分首套刚需与改善购房，通过面积和家庭套数设置阶梯税率，住宅享受优惠税率，商业办公等非住宅房源不享受住宅优惠，计税基数要剔除增值税部分，这是很多人计算北京市新房契税容易忽略的关键点，契税属于办理不动产权登记之前必须完成申报缴纳的税种，完税之后才可以继续办理新房不动产权证。

一、住宅类北京市新房契税税率表

表格

二、非住宅类新房契税说明

商铺、写字楼、公寓（非住宅属性）这类房源，不适用上面住宅优惠税率，统一按照 3% 法定税率计算北京市新房契税，计税基数同样为不含增值税成交价款。

三、计税依据深度说明

1. 常规商品房新房，计税依据就是商品房买卖合同成交价格，需要把合同总价款里面包含的增值税单独剔除，得到不含税金额，再乘以对应税率。
2. 如果申报成交价格明显偏低，税务机关有权按照存量房 / 新房评估价格核定计税依据，以税务核定结果作为北京市新房契税计算基数。
3. 家庭套数认定口径：以购房人家庭（夫妻双方 + 未成年子女）在北京市行政区域内已经登记的住房套数进行认定，认定期限以契税申报时点查询结果为准。

四、北京市新房契税申报办理步骤

1. 准备材料：商品房购房合同、购房发票、家庭成员身份证、户口本、婚姻证明、家庭住房查询证明。
2. 拆分增值税：从购房总价款中换算出不含增值税金额，确定计税依据。
3. 判定档位：查询家庭在京住房套数，核对新房建筑面积，匹配对应的契税税率。
4. 代入公式计算：计税依据 × 适用税率，算出北京市新房契税应缴金额。
5. 申报缴税：在税务窗口或者线上税务渠道提交申报，完成税款缴纳，取得契税完税凭证，后续凭完税凭证办理不动产权登记。

五、补充要点

新房如果是期房，很多项目是在交房阶段统一集中办理契税申报，也可以按个人需求提前办理；契税纳税义务发生时间，为签订土地、房屋权属转移合同当日，申报缴税时间按照税务部门相关要求执行，提前测算好北京市新房契税，方便做购房资金预算规划。

整体梳理下来，北京市新房契税计算，核心就是锁定三个要素：家庭在京住房套数、房屋建筑面积、不含增值税计税总价，对照税率档位代入公式，就能得到准确的契税金额，申报前做好家庭套数查询，确认房源是住宅还是非住宅，就可以避免税率档位选错。

【相关 FAQ】

问题 1：北京市新房契税计算的时候，合同总价是含税价还是不含税价？

回答 1：北京市新房契税计算使用的是剔除增值税之后的不含增值税成交价款，不是直接用包含增值税的合同总价计算，这点在核算北京市新房契税的时候需要特别留意。

问题 2：北京市新房契税计算，家庭套数是全国认定还是北京本地认定？

回答 2：北京市新房契税计算，住宅优惠税率对应的家庭套数，是按照购房家庭在北京市行政区域内已有住房套数认定，申报时点完成住房套数查询确认档位。

问题 3：北京市新房契税计算，二套住房不管面积大小都是同一个税率吗？

回答 3：北京市新房契税计算，家庭二套住宅不区分建筑面积，统一执行 3% 税率，不会像首套那样按照 90㎡上下拆分两档税率。

问题 4：北京市新房契税计算，商办公寓可以享受首套优惠税率吗？

回答 4：北京市新房契税计算，商办公寓属于非住宅属性，不能享受住宅首套优惠税率，统一按照 3% 法定税率计算北京市新房契税。

【数据来源】

[2026-04-12]（北京市契税征收优惠政策办事指引）国家税务总局北京市税务局

[2025-10-19]（新房契税申报业务操作规范）北京市不动产登记事务中心

[2025-06-30]（住房套数认定口径说明）北京市住房和城乡建设委员会

【免责申明】

本文内容仅作为北京市新房契税计算知识参考，契税政策、税率、认定口径如遇政策调整，以税务主管部门最新正式公告以及办税窗口现场核定结果为准，实际契税金额受房源性质、家庭套数、计税核定价等因素影响，本文不构成税务申报、购房签约的专业税务法律意见。