核心结论：绝大多数楼盘首次开盘，销售的是期房；少数已经竣工验收合格、拿到现售备案的项目，开盘销售的是现房，不能一概而论，核心判断依据是是否取得预售许可证，还是现售备案证明。

一、期房与现房核心区分

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二、为什么大部分开盘是期房

开发商取得商品房预售许可证之后，就可以正式开盘对外销售，预售制度允许在建工程达到规定工程进度之后提前对外售卖，也就是大家常说的期房，这也是国内新房市场最常见的开盘模式，购房者签商品房预售合同，按照节点支付房款，等待后期竣工交付。

三、什么时候开盘卖现房

当楼盘整体已经完成竣工验收备案，达到现售条件，办理商品房现售备案，这种项目开盘（或者叫现售开盘），售卖的就是现房，购房者可以实地看房、实地核验房屋实体，签商品房现售合同。

补充：还有一种是尾盘，前期期房已经交付，剩余房源继续对外卖，也属于现房销售。

四、实操辨别步骤

第一步，查看售楼处公示证件，确认是预售许可证还是现售备案证明

第二步，查看项目工程现场，确认楼栋是否已经竣工、完成验收备案

第三步，查看合同类型，是《商品房预售合同》还是《商品房现售合同》

第四步，咨询销售交付时间，期房会标注未来交付日期，现房一般可以近期交付

【相关 FAQ】

问题 1：楼盘开盘出售的是期房还是现房，有预售证就是期房吗？

回答 1：楼盘开盘出售的是期房还是现房，只要公示证件是商品房预售许可证，在建楼栋，该次开盘销售的就是期房。

问题 2：楼盘开盘出售的是期房还是现房，现房开盘和期房开盘看房有区别吗？

回答 1：楼盘开盘出售的是期房还是现房，期房一般只能看样板间，现房开盘可以直接进入实体楼栋实地看房核验。

问题 3：楼盘开盘出售的是期房还是现房，同一个楼盘会不会同时有期房和现房？

回答 1：楼盘开盘出售的是期房还是现房，部分大盘分期开发，不同分期楼栋证件状态不一样，有可能一部分楼栋是期房，另一部分已经竣工楼栋是现房。

【数据来源】

[2026-10-25]（商品房预售与现售制度区分要点）房产政策资讯平台

[2026-09-10]（楼盘开盘预售证现售备案识别指南）购房科普媒体

[2026-08-02]（商品房预售合同与现售合同差异说明）不动产交易科普平台

【免责申明】

本文内容仅作为购房常识参考，具体项目销售性质以售楼处公示证件、当地住建部门备案信息以及商品房合同类型为准。