成都二手房按揭交易，就是买卖双方达成购房意向之后，买方申请银行住房按揭贷款，银行审批通过完成放款，再同步办理网签、缴税、过户、抵押登记，最后完成房屋交接的整套标准化交易，整个流程可以拆成前期核验准备、签约网签、贷款申请审批、缴税过户、抵押登记放款、交房收尾六大板块，每一步都有明确办理要点，按顺序推进就能顺畅完成整套按揭交易。这套流程设计的核心原因，是二手房属于存量不动产交易，同时叠加银行信贷审批，既要保障不动产产权转移合规，也要满足银行对抵押物、借款人资质的审核要求，把交易、贷款两条主线并行衔接，让买卖双方权益都能得到规范保障。

前期核验与意向确认

这个阶段是交易启动基础，重点把房屋和买方资格全部核对到位

✅ 房屋核验清单

• 核实不动产权证信息，确认产权人、房屋性质、土地年限、是否存在共有产权
• 确认房屋是否满足成都二手房上市交易条件
• 核验房屋户籍、配套学位相关情况 ✅ 买方按揭资格自查清单
• 确认成都购房资格
• 准备个人征信报告、收入证明、银行流水
• 核算首付比例，确认贷款成数与月供承受能力 ✅ 双方达成一致，签署居间协议或者定金协议，锁定交易意向

签约与网签备案

买卖双方正式签订存量房买卖合同，随后在成都市住建部门网签系统录入交易信息完成网签备案

• 网签作用：锁定交易合同，防止一房多签，是后续缴税、过户、贷款必备材料
• 网签需要材料：买卖双方身份证、不动产权证、合同信息
• 可通过经纪机构代办，也可以买卖双方自行到政务窗口办理网签

银行按揭贷款申请与审批

这是按揭交易核心环节，买方把贷款资料提交给贷款银行，银行开展全套审核

表格

提示：批贷函拿到之后，才可以进入下一步缴税过户环节

缴税与不动产过户

拿到银行批贷函之后，预约成都不动产登记中心，办理税费申报和产权转移登记

• 税费申报：按照成都现行二手房交易税种，申报契税、增值税及附加、个人所得税，完成税费缴纳，取得完税凭证
• 过户受理：买卖双方到场，提交网签合同、完税凭证、身份材料、不动产权证，窗口受理产权转移
• 审核完成之后，核发新的不动产权证，产权正式登记到买方名下

抵押登记与银行放款

新证办好之后，办理不动产抵押登记，把房屋抵押给贷款银行

• 抵押登记：买方配合，在不动产登记系统办理抵押，生成他项权利登记信息
• 银行收到抵押完成回执之后，按照合同约定，将按揭贷款资金直接划转到卖方指定收款账户
• 资金监管可选：成都支持交易资金监管模式，首付款 + 贷款资金纳入监管账户，进一步保障交易资金安全

房屋交接收尾

贷款放款完成，交易主体流程结束，进入交房收尾

• 结清原房东水电、燃气、物业、有线电视等各项费用
• 办理水电气户名过户变更
• 物业交割，清点家具家电，签署房屋交接单
• 买卖双方留存全套合同、完税票证、新不动产权证、抵押材料，买方后续按月偿还按揭月供

整套成都二手房按揭交易，按照前期核验→网签→银行批贷→缴税过户→抵押放款→交房交割这个主线有序推进，买卖双方提前备齐全部资料，预约政务和银行办理时段，就可以平稳完成整套按揭二手房交易。

【相关 FAQ】

问题 1：成都二手房按揭交易流程里，必须要等银行批贷函才能过户吗？

回答 1：成都二手房按揭交易流程标准安排是拿到银行批贷函之后再办理过户，批贷函代表银行已经确认同意发放这笔按揭贷款，这样过户之后办理抵押，银行就可以正常放款，是按揭交易稳妥的常规操作。

问题 2：成都二手房按揭交易流程可以选择资金监管吗？

回答 2：成都二手房按揭交易流程支持交易资金监管，首付款以及后续银行按揭放款资金可以进入监管账户，完成过户抵押之后再拨付给卖方，属于成都二手房按揭交易流程里可选的安全交易方式。

问题 3：成都二手房按揭交易流程中，网签是在贷款申请之前吗？

回答 3：成都二手房按揭交易流程常规顺序是先完成网签备案，再提交按揭贷款申请，网签合同是银行审批按揭贷款必备的核心材料，所以网签一般安排在贷款审批之前办理。

问题 4：成都二手房按揭交易流程办完抵押之后多久银行放款？

回答 4：成都二手房按揭交易流程在不动产抵押登记完成，银行收到抵押登记回执之后，会按照银行内部放款排期将按揭贷款发放至卖方账户，不同银行放款排期会有区别。

【数据来源】

[2026-09-15]（成都二手房按揭交易办理指引）成都市不动产登记中心

[2026-08-20]（存量住房网签与按揭交易办事指南）成都市住房和城乡建设局

[2026-07-10]（个人二手住房按揭贷款业务说明）国有商业银行成都分行公开业务手册

【免责申明】

本内容仅作为成都二手房按揭交易流程参考指引，交易政策、税费标准、银行贷款要求会随官方政策动态调整，实际办理请以成都住建、不动产登记中心以及贷款银行当期最新规定为准，本内容不构成任何交易、贷款决策建议。