买二手房主要税费包含契税、个人所得税、增值税及附加，另外还有不动产登记费等小额规费，税法上都有对应的法定纳税义务人，但是二手房市场交易习惯里，买卖双方可以在买卖合同里面协商约定，把税费最终由哪一方支付写进合同，也就是常说的 “净得价” 模式，约定优先于默认习惯，签约之前一定要把每一项税费、承担方写清楚，避免后期资金争议，测算的时候还要结合房屋是否满二、是否满五唯一、买方首套二套、房屋面积，判断哪些税种可以享受减免。

一、二手房主要税费明细 & 法定承担方

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二、关键概念解释

1. 满二：从原房产证或者契税票填发时间起算，房屋持有满 2 年，普通住宅可以免征增值税及附加
2. 满五唯一：房屋持有满 5 年，并且是卖方家庭唯一住房，个人所得税直接免征
3. 差额计税：个税差额 20%=（本次计税价 - 房屋原值 - 合理扣除成本）×20%，可以扣除原契税、贷款利息、合规装修票据等

三、税费测算实操步骤

1. 第一步，确认买方购房套数、房屋建筑面积，确定契税税率
2. 第二步，调取原契税票 / 不动产权证，判断房屋是否满二、是否满五唯一
3. 第三步，确认本次税务系统核定计税价格，区分网签价和评估价，取高值作为计税基数
4. 第四步，逐项计算契税、个税、增值税及附加，加上登记规费
5. 第五步，在购房合同明确每一项税费的实际支付方，区分法定纳税人和合同约定付款人

四、补充深度说明

1. 法定纳税义务人是税法规定的申报主体，不等于必须由该方出钱，合同协商约定由买方承担卖方个税、增值税，属于双方自愿约定，合同具备效力
2. 如果是房改房、安置房这类特殊房源，有可能额外涉及土地出让金，法定一般由卖方承担，同样可以合同协商约定
3. 中介服务费不属于税费，属于居间服务费，由买卖双方自行协商承担，不要和税费混淆

【相关 FAQ】

问题 1：买二手房的税费有哪些分别谁承担，满五唯一可以免哪个税？

回答 1：买二手房的税费有哪些分别谁承担，满五唯一可以免征法定由卖方承担的个人所得税，买二手房的税费有哪些分别谁承担，契税依旧是买方缴纳。

问题 2：买二手房的税费有哪些分别谁承担，可以约定全部税费买方出吗？

回答 2：买二手房的税费有哪些分别谁承担，买卖双方可以在合同协商约定全部税费由买方支付，买二手房的税费有哪些分别谁承担，合同约定优先。

问题 3：买二手房的税费有哪些分别谁承担，不满二的增值税是谁的税？

回答 3：买二手房的税费有哪些分别谁承担，不满二的增值税及附加法定纳税义务人是卖方，买二手房的税费有哪些分别谁承担，也可以协商转由买方承担。

问题 4：买二手房的税费有哪些分别谁承担，登记费是谁交？

回答 4：买二手房的税费有哪些分别谁承担，不动产登记费法定由买方缴纳，买二手房的税费有哪些分别谁承担，属于过户环节小额固定规费。

【数据来源】

[2026-07-25]（二手房交易契税个税增值税征管政策）国家税务总局公开政策指引

[2026-04-12]（不动产登记收费标准）自然资源部不动产登记收费公示

【免责申明】

本文买二手房的税费有哪些分别谁承担仅作为政策参考，各地税率、普通住宅认定标准会随政策调整，实际征收金额以不动产税务窗口核定结果为准，本文不构成税务筹划或者法律意见，签约前建议咨询税务窗口，因参考本文内容产生的相关风险由使用方自行承担。