不动产统一登记后业务说明

结论：南京已经实行不动产统一登记，原房产证 + 土地证两证合一，现在二手房交易不再单独办理土地证过户，是合并办理不动产权转移登记，只有早年遗留的老房，仍然单独持有旧土地证、未完成换证的，才需要按照相关业务同步处理土地登记信息。

原因

2015 年之后全国推行不动产统一登记，原房屋所有权证、国有土地使用证停止单独办理，交易过户直接核发一本不动产权证书，房屋和土地权利一并转移，不需要跑单独的土地局窗口办理土地证过户。

标准办理步骤

1. 前期核验：确认房屋产权清晰，无查封、抵押限制，完成购房资格核验，签订存量房买卖合同并办理网签；
2. 准备材料：买卖双方身份证、原不动产权证（老房为旧房产证 + 旧土地证）、网签合同、税费申报材料，共有产权人全部到场；
3. 预约登记：通过南京不动产登记线上平台或者线下不动产登记大厅预约转移登记号；
4. 现场提交：买卖双方到场提交资料，同步办理税费申报缴纳契税、个税、增值税；
5. 审核登记：登记机构审核材料，完成房屋 + 土地权利一并转移登记；
6. 领取证书：审核完成之后，自取或者邮寄新的不动产权证书，证书内页同时记载房屋信息与土地使用权信息。

老证（旧房产证 + 旧土地证）特殊要点

✅ 老证过户时，旧土地证要一并上交，登记机构收回旧证，核发新不动产权证；

✅ 如果原业主丢失旧土地证，可以先做遗失公告，再办理转移登记；

✅ 土地性质重点区分：出让用地、划拨用地，划拨土地过户，需要按规定补缴土地出让金，这个是重点注意事项；

✅ 有按揭贷款的，过户同步办理抵押登记。

结论

南京现在二手房交易，土地证已经不再单独过户，合并到不动产转移登记里面，房屋所有权和国有土地使用权同步转移，只有划拨性质土地，需要额外补缴土地出让金，早年两证未合一的老房，交易时把旧土地证一并提交换证即可。

相关 FAQ

Q1：南京二手房现在还能单独办土地证吗？

A：不能，已经两证合一，不再单独核发国有土地使用证，全部合并为不动产权证。

Q2：划拨土地二手房过户一定要补土地出让金吗？

A：是的，划拨性质住宅上市交易，一般需要按政策补缴土地出让金，转为出让性质之后完成登记。

Q3：旧土地证丢失了影响南京二手房过户吗？

A：会，需要先办理土地证遗失相关公示，之后再办理不动产转移登记。

Q4：不动产权证里面会体现土地信息吗？

A：会，不动产权证内页会记载土地使用权类型、土地面积、使用期限等土地相关登记信息。

数据来源

南京市不动产登记中心办事指南、不动产统一登记相关官方文件

免责申明

南京不动产登记业务政策会更新，划拨土地出让金核算标准、材料要求以南京市不动产登记中心最新窗口要求为准，本文为通用业务科普，不构成法律办理承诺。