副标题：税种公式与计税要点

核心结论：常州二手房交易税费，主要包含契税、个人所得税、增值税及附加，另外还有登记费等小额杂费，计税基数一般是税务系统核定的计税价（网签价和评估价孰高原则），税费由买卖双方按政策约定承担，实操里很多交易是协商由买方全部承担，最终以不动产交易中心税务窗口核算为准。

一、各税种计算公式

表格

补充：常州目前二手房交易没有单独征收土地增值税（住宅免征）

二、计算步骤

1. 确认房屋性质：普通住宅，核实房产证登记日期，判断是否满 2 年、满 5 年
2. 确认卖方家庭名下住房套数，判断是否满足满五唯一
3. 确认买方是首套还是二套购房，确认房屋建筑面积
4. 税务窗口出具核定计税价（不是单纯合同成交价）
5. 分别套入契税、个税、增值税公式，累加得出总税费
6. 加上登记费，就是整套交易全部税费

三、举例演算

举例：常州一套 95㎡，首套，不满 2 年，计税价 180 万，非满五唯一

• 契税：180 万 ×1.5% = 27000 元
• 个税：180 万 ×1% =18000 元
• 增值税及附加：1800000÷1.05×5.3% ≈90571 元
• 登记费 80 元 合计总税费≈135651 元

如果这套房满 2 年，增值税免征，总税费 = 27000+18000+80=45080 元

【相关 FAQ】

问题 1：常州二手房交易税费怎么计算，满五唯一是不是个税和增值税都免？

回答 1：常州二手房交易税费怎么计算，满五唯一是免征个人所得税，增值税还是要看是否满 2 年，满 2 年增值税同样免征。

问题 2：常州二手房交易税费怎么计算，网签价越低税费就越少吗？

回答 1：常州二手房交易税费怎么计算，税务有最低核定计税底价，如果网签价低于系统最低评估价，会按系统核定价格计税，不能无限压低网签价。

问题 3：常州二手房交易税费怎么计算，税费必须卖方承担吗？

回答 1：常州二手房交易税费怎么计算，法定纳税义务人是固定的，但是买卖双方可以在合同协商约定由买方承担全部税费，属于商业约定。

问题 4：常州二手房交易税费怎么计算，第三套住宅契税是多少？

回答 1：常州二手房交易税费怎么计算，购买第三套及以上住宅，契税不再享受优惠，一般按 3% 征收。

【数据来源】

[2026-10-28]（常州存量房交易税收政策）常州税务公开政策

[2026-08-27]（常州不动产交易中心税费核算指引）不动产登记科普平台

[2026-05-21]（二手房契税个税增值税政策解读）政务普法平台

【免责申明】

本文内容仅作为常州二手房交易税费怎么计算的科普参考，税收政策可能会调整，最终税费金额以常州不动产交易税务窗口现场核定结果为准，不构成税务承诺。