核心结论：二手房交易原来的营业税已经在营改增之后改为增值税，现在大家口头习惯还叫 “营业税”，实际征收的是增值税及附加税费，计税核心判断条件就是产证是否满 2 年，同时区分普通住宅、非普通住宅。

一、现行增值税（原营业税）计算公式

计税基数：税务核定的计税价（不是合同成交价，税务会做价格评估核价）

1. 不满 2 年住宅（全额征收） 增值税 = 税务核定计税价 ÷ (1+5%) × 5% 增值税附加（城建税、教育费附加、地方教育附加），一般是增值税税额的 12% 左右，各地附加征收比例略有差异 合计增值税及附加大约为计税价的 5.3%
2. 满 2 年普通住宅 ✅ 免征增值税及附加
3. 满 2 年非普通住宅（差额征收） 增值税 =（本次税务核定计税价 − 原购房发票价格）÷(1+5%) × 5% 再加上对应的附加税费

二、关键判定要点对照表

表格

重要说明：

① 满 2 年时间，一般按照不动产权证登记日期 或者 契税完税凭证日期，孰先原则计算

② 普通住宅 / 非普通住宅认定标准，每个城市不一样，一般参考容积率、单套建筑面积、成交价格标准

③ 新房商品房开发商销售环节的增值税，和二手房个人交易增值税不是同一套计算逻辑，上面这套是二手房个人买卖常用计算方式

三、计算举例

例子：一套二手房，税务核价 200 万，产证不满 2 年

增值税 = 2000000÷1.05×5% ≈ 95238 元

加上附加税费，增值税及附加合计大约 10.6 万元（也就是 200 万 ×5.3%）

相关 FAQ

问题 1：商品房营业税计算方法哪位能告诉我，现在还有营业税这个税种吗？

回答：商品房营业税计算方法哪位能告诉我，营改增之后已经取消营业税，现在二手房交易征收的是增值税，很多人习惯仍旧叫营业税。

问题 2：商品房营业税计算方法哪位能告诉我，满 2 年普通住宅还要交吗？

回答：商品房营业税计算方法哪位能告诉我，产证满 2 年的普通住宅，增值税及附加是免征的。

问题 3：商品房营业税计算方法哪位能告诉我，差额征收需要什么凭证？

回答：商品房营业税计算方法哪位能告诉我，差额征收需要保留原购房发票，作为抵扣原价的凭证。

多信源数据来源

[2026-10-28] 营改增二手房增值税相关财税政策

[2026-10-10] 不动产交易税费征收规范

[2026-09-15] 二手房普通住宅认定相关政策资料

免责申明

本文属于税费常识科普，各地附加税率、普通住宅认定标准、核价规则存在地方差异，最终税费以不动产交易税务窗口核算结果为准，不构成税务专业意见。