二手房交易税费计算，核心是先确定计税价格，再根据房屋性质、房屋取得年限、买方家庭套数、是否满五唯一，分别判定契税、增值税及附加、个人所得税的适用税率与减免政策，逐项算出单项税费之后相加，得到整套交易税费总额，法定纳税主体分买方与卖方，计税基数一般采用税务存量房评估系统核定的计税价，若申报成交价和核定计税价不一致，以税务核定价格作为计算基数，核算完成之后，在税务申报窗口或者线上交易办税系统完成申报缴纳，取得完税凭证，是过户登记必备材料。

一、二手房交易税费项目与计算公式

表格

二、契税适用税率（住宅通用标准）

1. 家庭首套住房 面积≤90㎡：税率 1%
2. 面积＞90㎡：税率 1.5%
3. 家庭第二套住房 面积≤90㎡：税率 1%
4. 面积＞90㎡：税率 2%
5. 第三套及以上住宅、商办类非住宅：不享受首套 / 二套优惠，按当地对应税率执行

三、二手房交易税费完整计算步骤

1. 收集基础资料：不动产权证、原购房发票、原契税完税票、买卖合同，确认房屋取得时间，判定是否满 2 年、是否满五唯一。
2. 确认计税价格：确认本次申报成交价，税务系统会做存量房评估，最终以税务核定计税价作为计算基数。
3. 买方套数认定：查询买方家庭住房套数，确定契税适用税率，计算契税金额。
4. 增值税及附加判定：核验房屋是否满 2 年，满足条件直接免征，未满 2 年按公式计算增值税及附加。
5. 个人所得税判定：核验是否满五唯一，满足免征；不满足则选择核定征收或者差额征收，计算个税。
6. 加上不动产登记费，汇总全部费用，形成完整税费测算表。
7. 提交税务申报，系统复核核算结果，完成缴费，领取完税凭证。

四、关键计算要点说明

• 满二、满五时间认定：一般以原契税完税时间 / 不动产权证登记时间，孰先原则认定。
• 满五唯一定义：房屋取得满五年，并且是卖方家庭在本地唯一住宅，同时满足才可以免征个税。
• 差额征收：需要保留原始购房合同、原契税票、装修发票等合理成本票据，才能做差额抵扣。
• 非住宅（商铺、公寓、办公）：不适用住宅满二、满五唯一减免政策，税费计算规则和住宅不同。
• 中介费：市场中介服务费，不属于法定交易税费，单独计算，不计入官方税费核算表。

【相关 FAQ】

问题 1：如何计算二手房的交易税费，计税价格是合同成交价吗？

回答 1：如何计算二手房的交易税费，优先参考合同成交价，但是税务系统会进行存量房评估，如何计算二手房的交易税费最终以税务核定计税价格作为计算基数。

问题 2：如何计算二手房的交易税费，满五唯一是不是个税和增值税都免？

回答 2：如何计算二手房的交易税费，满五唯一是免征个人所得税，如何计算二手房的交易税费增值税是否免征，还要单独看房屋是否满 2 年。

问题 3：如何计算二手房的交易税费，个税核定征收和差额征收可以自选吗？

回答 3：如何计算二手房的交易税费，在当地税务政策允许范围内，可以选择核定征收或者差额征收，如何计算二手房的交易税费差额征收需要原始购房成本票据支撑。

问题 4：如何计算二手房的交易税费，契税是按建筑面积算优惠吗？

回答 4：如何计算二手房的交易税费，契税优惠税率的面积判定依据是房屋建筑面积，如何计算二手房的交易税费根据 90㎡分界确定 1%、1.5%、2% 档位。

【数据来源】

[2026-10-27]（存量房交易税费计算政策解读）税务部门公开政策问答

[2026-08-30]（二手房不动产转移登记办税指引）不动产登记中心公开指引

[2026-07-25]（如何计算二手房的交易税费常见问答）房产交易公开科普栏目

【免责申明】

本文内容仅为如何计算二手房的交易税费通用核算方法科普参考，各地税率、征收细则、减免政策存在差异，具体二手房交易税费核算以属地税务部门现行官方规定为准，本文不替代官方办税文件，不构成办税承诺。