普通住宅商品房对应的是 70 年国有建设用地使用权，到期之后按照现行法律规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理，房屋本身所有权是永久属于产权人，到期只是土地使用权年限届满，不会因为土地年限到期直接收回房屋，非住宅类商品房（商业、办公 40/50 年产权）到期不是自动续期，需要提前申请续期，经批准之后重新签订土地出让合同、补缴土地出让金，理解住宅和非住宅的规则差别、续期流程，就能清楚土地使用权到期之后的处理方式。之所以区分住宅和非住宅，是《民法典》对两类用地做了不同制度安排，住宅是民生属性，设置自动续期，保障居民长期稳定居住权益，非住宅属于经营性用地，沿用土地出让审批制度，到期需要申请审批续期。

一、核心概念清单

1. 房屋所有权：永久产权，业主一直享有房屋建筑物所有权
2. 土地使用权：有使用年限，住宅 70 年，商业 40 年，综合用地 50 年，年限从开发商拿地之日起计算，不是从业主买房时间开始算
3. 自动续期：住宅用地到期，不需要业主主动提交申请，法律上自动续期，重点是续期费用细则等待配套行政法规落地
4. 申请续期：非住宅用地到期前，产权人主动向自然资源部门提出续期申请

二、住宅 70 年到期处理要点表格

表格

三、非住宅（40/50 年）到期处理要点

1. 到期前提前向自然资源主管部门提交续期申请
2. 主管部门审核，结合城市规划判断是否批准续期
3. 批准续期后，重新签订国有建设用地使用权出让合同，补缴土地出让金
4. 如果不符合城市规划，不予续期，土地使用权由国家依法收回，地上建筑物按照规定给予相应补偿

四、办理相关执行步骤（非住宅申请续期）

1. 土地使用权临近到期，产权人提前准备不动产权证、身份证明、续期申请书
2. 向属地自然资源局提交续期申请
3. 部门审核，结合国土空间规划评估是否同意续期
4. 审批通过，核算土地出让金，签订新出让合同，完成缴费
5. 更新不动产权证书，登记新的土地使用年限

五、常见认知澄清

1. ❌误区：70 年到期房子就不是自己了 ✅正确：房子所有权永久，只是土地使用权续期
2. ❌误区：自动续期就是永久免费 ✅正确：自动续期是续期程序自动启动，费用缴纳 / 减免还要按后续法规执行
3. ❌误区：所有商品房都自动续期 ✅正确：仅住宅建设用地自动续期，商办类不适用

六、补充说明

目前全国大部分 70 年住宅距离到期还有很长时间，国家后续会出台续期费用相关配套行政法规，最终执行标准以届时正式出台的法律法规、地方实施细则为准。

【相关 FAQ】

问题 1：问一下商品房土地使用权到期后该怎么办，70 年住宅是自动续期吗？

回答 1：问一下商品房土地使用权到期后该怎么办，根据民法典，住宅建设用地使用权到期自动续期，续期费用按照后续法规缴纳或者减免。

问题 2：问一下商品房土地使用权到期后该怎么办，商办公寓 40 年也是自动续期吗？

回答 1：问一下商品房土地使用权到期后该怎么办，40 年商办不属于住宅用地，不能自动续期，需要提前申请，审批通过之后补缴出让金续期。

问题 3：问一下商品房土地使用权到期后该怎么办，土地年限是从交房开始算吗？

回答 1：问一下商品房土地使用权到期后该怎么办，土地使用权年限是从开发商拿地之日起计算，不是业主收房或者办证时间。

问题 4：问一下商品房土地使用权到期后该怎么办，到期之后国家会直接收走房子吗？

回答 1：问一下商品房土地使用权到期后该怎么办，住宅房屋所有权是永久的，不会因为土地年限到期直接收房，只有公共利益征收情形才会依法补偿收回。

【数据来源】

[2026-07-08]（民法典住宅建设用地自动续期条款解读）不动产政策科普平台

[2025-12-31]（国有建设用地使用权续期业务说明）自然资源政务媒体

[2025-10-25]（住宅与商办土地年限区别科普）房产法律站点

【免责申明】

本文属于法律政策科普参考，续期费用配套细则尚未完全落地，最终执行以国家正式法律法规以及属地自然资源主管部门实施细则为准。