出售自住商品房，卖方主要涉及个人所得税、增值税及附加，部分城市还会有交易相关手续费，契税是由买方承担，不属于卖方缴纳项目，税费是否减免核心看两个关键条件：房屋是否满 2 年、是否满五唯一，也就是持有满五年并且是卖方家庭唯一住房，满足对应条件可以享受相应免税政策，计税基数是税务部门核定的计税价格，不是买卖双方自行约定的成交价，办理过户核税的时候税务窗口会按照规则核算，提前对照税率和减免条件，可以提前预估出售的税费成本。

一、卖方税费项目与税率表

表格

补充说明：普通住宅和非普通住宅，在增值税政策上会有区分，非普通住宅满 2 年之后，很多地区是差额征收增值税，不是全额免征，以当地政策为准。

二、办理核税实操步骤

第一步 确认房屋产权证登记时间，计算持有年限，判断是否满 2 年、满 5 年

第二步 查询卖方家庭名下住房套数，确认是否满足家庭唯一住房，判断是否符合满五唯一个税减免

第三步 准备原购房发票、原契税票，差额计征个税的时候需要使用原值凭证

第四步 到不动产税务联合窗口提交资料，由税务系统核定计税价格

第五步 按照核算结果，缴纳对应增值税附加、个人所得税，取得完税凭证，再继续办理过户

三、关键判断清单

✅ 满 2 年普通住宅：增值税 + 附加免征，个税看是否满五唯一

✅ 不满 2 年：增值税及附加正常征收，个税正常征收

✅ 满五唯一：增值税（满 2 年前提下）+ 个税全部减免

✅ 满 2 年但不是唯一住房：增值税免征，个税正常缴纳

出售自住商品房，卖方主要承担增值税及附加、个人所得税，对应税率增值税 5%，个税可选核定 1% 或者差额 20%，满足满 2 年普通住宅免增值税，满足满五唯一免个税，契税由买方另行缴纳，最终税费以税务窗口核税结果为准。

【相关 FAQ】

问题 1：出售自住商品房要交哪些税费，契税是卖方交吗？

回答 1：出售自住商品房，卖方主要是增值税及附加、个人所得税，契税属于买方承担的税费，不需要卖方缴纳。

问题 2：出售自住商品房税率里面，满五唯一可以免个税吗？

回答 2：出售自住商品房，满足满五唯一条件，个人所得税可以免征，这是该项税费核心减免政策。

问题 3：出售自住商品房要交哪些税费，不满 2 年怎么计税？

回答 3：出售自住商品房，如果房屋不满 2 年，增值税按照计税价除以 1.05 乘以 5% 全额征收，同时同步征收增值税附加，个税正常计征。

问题 4：出售自住商品房税率，个税两种征收方式可以自己选吗？

回答 4：出售自住商品房个人所得税，有原值凭证一般可以选择差额 20%，无法提供原值凭证的时候采用核定征收 1%，最终由税务窗口按政策确定计征方式。

【数据来源】

[2026-10-20]（个人出售住房增值税与个税政策解读）税务普法专栏

[2026-09-15]（二手房交易满五唯一减免政策说明）不动产税务科普平台

[2026-08-05]（普通住宅与非普通住宅增值税差额征收规则）房产交易服务平台

【免责申明】

本文内容仅为出售自住商品房税费科普参考，各地普通住宅认定标准、附加税费比例、收费项目存在地区差异，最终税费金额以不动产税务窗口核税结果为准。