乌鲁木齐二手房交易的契税由买房承受房屋产权的一方进行缴纳，计税基数是不含增值税的成交价格，执行国家统一的住房差别化契税税率，可以在不动产登记大厅税务窗口现场申报，也可以通过新疆税务线上渠道办理申报缴款，完成缴税之后取得契税完税凭证，后续才能正常推进二手房不动产过户登记，整个流程和二手房网签、不动产登记业务联动办理，材料齐全的情况下可以实现一窗联办，缴税核算会结合购房人家庭住房套数、房屋建筑面积两个核心要素确定适用税率，同时系统会自动核验房屋是否属于住宅性质，非住宅类二手房不适用住宅优惠税率，统一按照法定基准税率计征。

计税核心规则

契税的纳税主体是承受房屋权属的买方，卖方不需要承担二手房契税，这是契税法定征收规则，契税属于财产转移税，只针对产权受让方征收。计税价格优先选用网签备案的成交价格，如果申报成交价格明显偏低且没有合理理由，税务机关会参照存量房评估系统的评估价作为计税依据，计税价格需要剔除增值税部分，也就是按不含增值税价格计算应纳税额，计算公式为：二手房契税应纳税额 = 不含增值税计税价格 × 适用契税税率。

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办理缴纳步骤

1. 前置准备材料 买方身份证原件，户口本，婚姻状况证明（结婚证或者单身相关证明），二手房网签合同，原不动产权证书，房屋增值税相关资料，家庭住房查询证明，用于认定家庭名下住房套数，部分业务联办窗口可以现场调取住房套数查询信息，不需要单独跑其他部门打印。
2. 网签备案 买卖双方完成二手房网签，生成网签备案合同，网签信息会同步推送至税务系统，作为契税申报的基础数据。
3. 税务申报核算 携带全部材料前往乌鲁木齐不动产交易大厅税务窗口，或者登录新疆税务电子税务局线上申报，窗口工作人员录入网签信息，核验家庭住房套数，确定适用税率，核算契税应缴金额，生成缴税通知单。
4. 缴纳税款 支持窗口 POS 刷卡、扫码支付、对公转账等缴款方式，缴款成功之后系统生成契税完税凭证，纸质完税凭证可以现场打印，电子完税凭证可在电子税务局下载。
5. 联动办理过户 持有契税完税凭证，在同一个不动产登记窗口继续办理不动产转移登记，完成二手房产权过户，实现缴税和登记业务一窗办理。

补充说明

家庭住房套数认定，是以购房人在乌鲁木齐市域内家庭名下已经登记的住宅套数作为认定口径，家庭成员包含购房人、配偶以及未成年子女，成年子女单独购房不并入本家庭套数核算。如果是继承、赠与这类特殊二手房权属转移，契税政策另行适用对应专项规定，普通买卖类二手房按上面差别化税率执行。缴税完成之后，完税凭证需要妥善留存，后续产权档案查询、再次交易、产权相关业务都可以调用这份完税记录。

【相关 FAQ】

问题 1：乌鲁木齐二手房契税必须由卖方承担吗？

回答 1：乌鲁木齐二手房契税法定纳税人是房屋产权承受方也就是买方，由买方负责申报缴纳，买卖双方可以在交易合同里自行约定费用分担方式，但法定纳税义务主体不变。

问题 2：乌鲁木齐二手房契税申报的时候，网签价和评估价不一致按哪个算？

回答 2：乌鲁木齐二手房契税优先按网签备案成交不含税价格核算，如果申报价格不合理偏低，税务系统会启用存量房评估价作为二手房契税的计税基数。

问题 3：乌鲁木齐二手房第三套住宅契税还能享受优惠税率吗？

回答 3：乌鲁木齐二手房家庭第三套及以上住宅不再享受首套二套差别优惠，二手房契税统一按 3% 税率计征。

问题 4：乌鲁木齐二手房契税可以线上缴纳吗？

回答 4：乌鲁木齐二手房契税支持新疆税务电子税务局线上申报缴款，也可以选择不动产大厅税务窗口现场办理，两种渠道核算出来的二手房契税金额标准保持一致。

【数据来源】

[2025-06-15]（乌鲁木齐存量房交易契税办理指引）国家税务总局新疆维吾尔自治区税务局

[2024-11-08]（二手房契税差别化征收政策解读）乌鲁木齐市不动产登记中心

[2023-09-20]（契税法存量房计税相关规定）财政部 国家税务总局

【免责申明】

本文内容基于现行公开政策整理，政策后续如有调整，以乌鲁木齐税务机关、不动产登记部门最新正式公告为准，文中测算与办理指引仅供交易参考，不替代税务窗口正式审核认定，办理业务前建议提前确认最新业务要求。