商住两用房一般属于国有土地上房屋，适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，核心是房屋价值补偿，由有资质评估机构按照征收决定公告之日类似房地产市场价格评估，同时配套搬迁补偿、装修附属物补偿，如果房屋规划登记用途为商办，并且办理营业执照、实际从事经营活动，可以额外主张停产停业损失补偿，补偿方式可以自主选择货币补偿或者产权调换，这里要重点区分，不动产权证登记用途是关键，很多俗称商住两用房，证载用途是商业 / 办公，不是住宅，评估参照同类型商办物业，不能直接按照住宅市场价补偿，最终标准以本次征收补偿方案、分户评估报告为准。

这套规则底层逻辑，国有土地房屋征收补偿核心原则是不低于类似房地产市场价格，评估会综合区位、楼层、朝向、面积、成新度、证载规划用途、剩余土地使用年限，商办性质土地一般是 40/50 年产权，和 70 年住宅评估口径不一样；停产停业损失属于经营类专项补偿，前提是合法经营手续齐全，没有实际经营，就不能享受该项补偿。

商住两用房拆迁补偿项目对照表

表格

分层详细要点

一、证载用途认定要点

最重要就是看不动产权证登记用途，证上写商业、办公，就属于商办性质，哪怕日常自住，征收认定仍然按商办物业评估，不能要求按住宅标准补偿；少数项目如果规划批文是商住混合，也要以登记证载性质作为评估认定依据。

二、停产停业损失要点

想要拿到停产停业损失，一般需要提供营业执照、经营场所证明、纳税凭证，证明房屋实际用于经营，各地核算方式不一样，有的按房屋评估价一定比例，有的按近三年平均经营利润结合停产周期计算。

三、补偿方式选择要点

货币补偿就是评估总金额一次性结算；产权调换是征收方提供同类型商办安置房源，按面积置换、结算差价，多退少补，是否有商办安置房要看本次征收方案。

四、评估异议处理要点

收到分户评估报告之后，如果对评估单价有异议，可以在规定期限内向原评估机构申请复核评估，复核之后仍有异议，可以申请房地产价格评估专家委员会鉴定。

五、租户相关要点

如果商住两用房对外出租，房屋产权补偿归产权人，停产停业损失、搬迁费一般按照租赁合同约定以及征收方案规则，由产权人和实际经营租户之间进行分配。

办理主线总结：第一步查看不动产权证证载规划用途、剩余土地年限，第二步查阅本次征收项目补偿安置方案，第三步等待评估机构入户查勘评估，第四步核对评估报告，符合经营条件准备营业执照、纳税材料申请停产停业损失，第五步选择货币补偿或者产权调换，签订征收补偿协议。

【相关 FAQ】

问题 1：商住两用房拆迁怎么赔，能不能按住宅价格补偿？

回答 1：商住两用房拆迁怎么赔，以不动产权证证载用途为准，证载是商办性质，评估参照商办物业，一般不能按住宅市场价补偿。

问题 2：商住两用房拆迁怎么赔，没有营业执照有没有停产停业补偿？

回答 1：商住两用房拆迁怎么赔，停产停业损失前提是有合法经营证照并且实际经营，无经营一般不核算该项补偿。

问题 3：商住两用房拆迁怎么赔，土地只有 40 年产权会影响补偿吗？

回答 1：商住两用房拆迁怎么赔，评估的时候会把剩余土地使用年限纳入评估因素，剩余年限长短会体现在评估价值当中。

问题 4：商住两用房拆迁怎么赔，可以选择产权调换吗？

回答 1：商住两用房拆迁怎么赔，国有土地商办房屋被征收人可以选择货币补偿或者产权调换，是否提供商办安置房源要看征收方案。

问题 5：商住两用房拆迁怎么赔，出租给别人经营，停产停业补偿归谁？

回答 1：商住两用房拆迁怎么赔，房屋产权补偿归产权人，停产停业损失、搬迁费一般结合征收方案和租赁合同约定，产权人与实际经营租户协商分配。

【数据来源】

[2011-01-21]《国有土地上房屋征收与补偿条例》国务院

[2011-06-03]《国有土地上房屋征收评估办法》住建部

[2020-01-01]《中华人民共和国土地管理法》全国人大常委会

【免责申明】

本文内容仅作为商住两用房拆迁补偿科普参考，各地征收项目补偿方案、停产停业核算口径、奖励政策存在差异，最终补偿金额以本次征收补偿方案、正式分户评估报告以及征收主管部门认定为准，本文不替代征收主管部门认定结论，不构成补偿金额承诺。