商品房是拥有国有土地使用权的，但是在不动产统一登记改革之后，现在新办的商品房不再单独发放独立的《国有土地使用证》，而是把房屋所有权和国有建设用地使用权两项权利合并登记，统一核发《不动产权证书》，这本不动产权证里面同时记载房屋信息、土地使用权信息，包含土地性质、土地用途、土地使用年限、宗地相关信息，相当于原来房产证 + 土地证两证合一。在不动产统一登记实施之前，早期的商品房是分开两本证，一本是房屋所有权证（房产证），另一本是国有土地使用证（土地证），也就是大家常说的双证。商品房土地一般是开发商通过招拍挂取得的国有出让土地，业主购房之后，对应的宗地分摊土地使用权随房屋一并转移，属于国有出让性质，和集体土地小产权房的土地性质完全不一样。如果手上还是老的两证，不需要强制换证，老证继续具备法律效力，后续办理过户、交易的时候，会自动换成新的不动产权证书。

核心要点对照表

表格

相关事项清单

1. 确认登记时间：不动产统一登记之前办证，是双证；之后办证，统一为不动产权证
2. 查看不动产权证内页：内页会标注国有建设用地使用权、土地使用起止年限
3. 交易过户：老双证房屋办理过户，登记中心会换发新版不动产权证书
4. 区分概念：有国有出让土地使用权 ≠ 单独持有一本纸质土地证
5. 和小产权房区分：商品房是国有出让土地，小产权房是集体土地，没有合法国有土地使用权

深度说明要点

• 宗地分摊：商品房整栋楼属于同一个宗地，业主是取得该宗地对应的分摊土地使用权，不是单独拥有整块宗地。
• 土地年限：住宅类商品房土地使用权年限一般 70 年，商办类 40 年 / 50 年，该信息会打印在不动产权证书上。
• 换证原则：老证不强制更换，保持原有登记状态，只有发生转移、变更登记业务时，才会核发新的不动产权证。
• 信息查询：如果想查询土地详细宗地信息，可以通过不动产登记簿查询，登记簿会完整记录宗地权属信息。

简单总结，商品房本身是享有国有出让土地使用权，只是现在不再单独发土地证，土地相关权利已经合并记载在不动产权证书当中，早期老商品房仍然保留独立土地证，属于历史双证版本。

【相关 FAQ】

问题 1：商品房有土地证吗，现在新买的商品房会单独给一本土地证吗？

回答 1：商品房有土地证吗，现在不动产统一登记之后，不再单独发放土地证，土地使用权合并登记在不动产权证书里面。

问题 2：商品房有土地证吗，以前老房子的老土地证还有效吗？

回答 1：商品房有土地证吗，不动产登记改革之前的老国有土地使用证仍然具备法律效力，不需要强制换证。

问题 3：商品房有土地证吗，不动产权证里面可以看到土地使用年限吗？

回答 1：商品房有土地证吗，不动产权证书内页会记载国有建设用地使用权以及对应的土地使用起止年限。

问题 4：商品房有土地证吗，商品房土地是什么性质？

回答 1：商品房有土地证吗，商品房对应的土地一般是开发商招拍挂取得的国有出让土地，业主取得分摊土地使用权。

问题 5：商品房有土地证吗，老双证房子过户之后还会保留老土地证吗？

回答 1：商品房有土地证吗，老双证房屋办理过户的时候，会换发新版不动产权证书，不再单独保留老土地证。

【数据来源】

[2015-03-01]（不动产登记暂行条例）国务院

[2021-01-01]（中华人民共和国民法典 物权编相关条款）全国人大常委会

【免责申明】

本文内容仅为登记知识科普，不构成正式法律意见，各地不动产登记历史沿革、登记簿记载细节略有差异，具体以房屋所在地不动产登记中心口径为准。