重点说明：营业税已经在营改增之后全面取消，转让土地使用权现在不再征收营业税，改为征收增值税，原来旧政策里面转让土地使用权差额征收营业税的算法已经废止，现在转让国有土地使用权，区分一般纳税人、小规模纳税人、个人，按照现行增值税政策，多数情形可以选择差额计税，也就是以转让价款减去取得该土地使用权原价后的余额作为销售额，再乘以适用税率 / 征收率，同时配套还有附加税费、土地增值税、契税、印花税，办理前以主管税务机关当期口径为准。

新旧税种对照

表格

✅ 现行增值税差额计税公式

差额销售额 = 全部转让价款及价外费用 − 取得土地使用权时的购置原价（含原始取得成本凭证金额）

应纳增值税 = 差额销售额 ÷ (1 + 征收率) × 征收率（简易计税一般是 5%）

一般纳税人如果选择一般计税方法，则是全额按 9% 计算销项税额，对应的进项税额可以抵扣，不再使用差额简易计税。

配套其他相关税费（转让土地使用权整套税费）

1. 城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加：以实际缴纳的增值税作为计税基数
2. 土地增值税：按土地增值额，适用超率累进税率，这是土地转让非常重要的税种
3. 印花税：按产权转移书据税目计征
4. 契税：由受让方缴纳，受让方取得土地使用权缴纳契税，转让方不缴契税

办理操作步骤

1. 收集原始凭证：保存当初取得土地使用权的出让合同、土地价款缴款票据、不动产权证，差额扣除必须凭合法有效凭证，无原始成本票据不能差额扣除。
2. 区分纳税人身份：确认转让主体是企业一般纳税人、小规模纳税人还是自然人个人，确定适用计税方式。
3. 计算差额销售额，核算增值税，同步计算附加税、土地增值税。
4. 到主管税务机关申报，取得完税凭证，凭完税凭证再办理不动产转移登记。

补充说明

很多老网友还沿用过去 “土地使用权转让营业税” 的老叫法，口头习惯仍然叫营业税，但是税务申报系统现在申报的是增值税，不能再按照旧营业税政策申报。如果是政府划拨土地补办出让再转让，成本扣除口径以税务机关认定为准，不同地区对原始成本扣除凭证认定细则会有差别。

【相关 FAQ】

问题 1：土地使用权怎么算营业税，现在还需要申报营业税吗？

回答 1：土地使用权怎么算营业税，营改增之后营业税税种已经取消，转让土地使用权申报增值税，不再申报营业税。

问题 2：土地使用权怎么算营业税，差额扣除没有原始发票可以吗？

回答 2：土地使用权怎么算营业税，差额计税必须提供合法原始取得成本凭证，缺少有效票据，税务一般不认可差额扣除，需要全额计税。

问题 3：土地使用权怎么算营业税，个人转让土地使用权也是 5% 差额吗？

回答 3：土地使用权怎么算营业税，个人转让土地使用权现行政策可以适用简易差额计税，征收率 5%，最终以税务窗口审核为准。

问题 4：土地使用权怎么算营业税，除了增值税还要交土地增值税吗？

回答 4：土地使用权怎么算营业税，转让土地使用权除增值税之外，还需要申报土地增值税，同时还有附加税费、印花税。

【数据来源】

[2025-03-20]（营改增转让土地使用权增值税差额征税政策解读）税务部门公开政策文件

[2024-10-15]（转让土地使用权相关税费申报业务指引）税务局公开办事资料

【免责申明】

本文内容仅为税费计算规则科普参考，税收政策、扣除口径会动态更新，特殊情形（划拨地、历史遗留宗地）税务认定存在地区差异，最终以主管税务机关正式核算结果为准，不构成税务筹划与交易决策建议。