只有房产证没有土地证办理不动产权证，属于不动产统一登记之后的房地合一换发业务，也就是把原来单独发放的房屋所有权证，和对应的土地使用权信息合并登记，换发新版不动产权证书，核心原理是不动产登记实行房、地一体登记制度，房屋所有权和对应的土地使用权要同步记载在同一份不动产权登记簿上，很多早年老房子当年只办理了房产证，没有单独办理土地证，这类房产可以向不动产登记中心申请房地合一登记，登记机构会调取原房屋登记档案，同时核查宗地地籍档案、土地权属来源资料，核实土地权属、宗地范围、土地性质、剩余使用年限等信息，资料核验通过之后，完成房地信息合并登簿，核发新的不动产权证，整个业务是老证换新证的标准化业务，不同房产类型，比如房改房、商品房、单位集资房，土地权属来源材料会有区别，提前确认房屋对应的土地性质，准备对应的权属来源资料，就可以有序推进换证办理。

之所以会出现只有房产证没有土地证的情况，是因为不动产统一登记改革之前，房屋和土地是分开登记，由不同部门分别发证，部分老项目当年办理房屋登记的时候，土地相关手续还没有同步完成，或者当年政策不需要单独办理土地证，所以业主手上只留存房产证，推行不动产统一登记之后，要求房屋和土地统一登记，所以就需要申请合并登记换发不动产权证，办理这项业务的关键点，就是补齐土地权属来源的档案信息，如果档案里面可以查到完整宗地信息，办理流程会比较顺畅，如果原宗地档案资料缺失，登记机构会安排地籍复核、权籍调查，确认宗地边界、权属之后，再继续办理房地合一登记，办理的时候原房产证会由登记机构收回，新的不动产权证上面同时记载房屋信息、土地使用权信息，实现房地合一。

一、基础必备材料清单

1. 原房屋所有权证（也就是手上这份老房产证原件）
2. 申请人身份证原件，共有房产需要全部共有人身份证明
3. 不动产登记申请书，窗口可以现场填写
4. 土地权属来源相关材料，根据房屋类型选择：房改房需要房改审批材料、土地分摊相关资料；早期商品房需要土地出让相关档案材料；单位房需要单位土地权属证明文件
5. 权籍调查表、宗地图、房屋分户图，部分情形需要委托测绘单位做权籍测绘
6. 完税相关材料，如登记机构要求补充契税相关档案凭证

二、不同房产类型土地来源对照表格

表格

三、办理完整操作步骤

1. 档案预查询：先到不动产登记中心或者档案窗口，查询这套房屋原始房产档案，同时查询对应的宗地土地档案，确认土地权属信息是否可查，确认房屋有没有抵押、查封等登记状态
2. 确认房屋类型：判断这套房产是房改房、早期商品房还是单位房，确定对应的土地权属来源材料清单
3. 权籍测绘（按需）：如果缺少宗地图、分户图，委托具备资质测绘单位开展权籍调查测绘，出具权籍调查表、宗地图、房屋分层分户平面图
4. 提交申请：申请人携带全部材料到不动产登记窗口，提交只有房产证没有土地证办理不动产权证的换证申请
5. 登记审核：登记机构审核房产档案、土地权属资料，核对房地对应关系，必要时开展地籍复核
6. 登簿换证：审核通过之后，登记簿同步记载房屋和土地信息，收回原房产证，核发新的不动产权证书

四、办理注意要点

办理只有房产证没有土地证换不动产权证的时候，重点要确认土地性质是出让还是划拨，如果是划拨土地，部分地区会按照政策要求，在房地合一登记的时候同步办理土地性质相关手续，登记完成之后，不动产权证上面会清晰标注土地用途、土地取得方式、土地使用起止年限，这套新证之后，后续房屋交易、抵押、继承，都直接使用这份不动产权证，不再需要单独土地证，共有产权的房产，换证需要全部共有人共同到场申请，若存在抵押，需要按照登记规范配合抵押权人办理配套登记手续，测绘权籍调查的时间根据宗地情况有所区别，提前和窗口确认是否需要测绘，合理安排办理时间。

整体来看，只有房产证没有土地证办理不动产权证，核心就是调取房产和土地档案，补齐土地权属来源资料，完成权籍核验，走房地合一登记，换发新版不动产权证书，这套业务是不动产统一登记之后针对老房的标准化换证业务，提前查档、备齐土地来源材料，就可以顺利完成换证。

【相关 FAQ】

问题 1：只有房产证没有土地证办理不动产权证，原老房产证还需要保留吗？

回答 1：只有房产证没有土地证办理不动产权证的时候，原老房产证原件一般由不动产登记机构收回，登簿完成之后核发新的不动产权证书。

问题 2：只有房产证没有土地证办理不动产权证，土地档案查不到怎么办？

回答 2：只有房产证没有土地证办理不动产权证，如果土地档案缺失，登记机构会安排权籍调查地籍复核，确认宗地权属边界之后继续推进不动产权证办理流程。

问题 3：房改房只有房产证没有土地证办理不动产权证，需要准备房改审批材料吗？

回答 3：房改房只有房产证没有土地证办理不动产权证，房改审批表属于重要的土地权属来源材料，是办理不动产权证需要准备的资料。

问题 4：只有房产证没有土地证办理不动产权证之后，新证上面会标注土地使用年限吗？

回答 4：只有房产证没有土地证办理不动产权证之后，新的不动产权证书会记载对应的土地取得方式、土地用途以及土地使用起止年限信息。

【数据来源】

[2026-10-12]（房地合一登记老证换不动产权证办事指南）不动产登记中心公开办事指南

[2026-09-21]（不动产统一登记房地合一登记政策解读）自然资源主管部门公开政策解读

[2026-08-15]（房改房地籍权籍调查实务办理说明）不动产登记行业公开实务资料

【免责申明】

本文内容仅作为只有房产证没有土地证怎么办理不动产权证相关知识科普参考，各地不动产登记换证细则、划拨土地相关办理要求存在地域差异，具体办理请以当地不动产登记中心最新官方要求为准，本文不构成法律建议、登记办理决策建议，不承担不动产登记相关法律责任。