商品房预售是房地产开发企业在房屋还没有全部竣工的时候，提前把在建商品房对外出售，和购房人签订商品房预售合同，购房人按照合同约定支付购房款，等到项目竣工验收合格之后，开发商再把房屋交付给购房人并且办理产权登记，商品房预售制度就是围绕这项交易方式建立起来的整套监管与交易规则体系，这项制度可以支持开发企业有序推进项目建设，同时也给购房人提供提前选购房源的渠道，因为在建项目周期较长，涉及资金监管、许可审批、合同备案等多个环节，所以需要完整的制度进行规范。执行的时候，开发企业先要满足法定预售条件，向住建主管部门申请取得商品房预售许可证，之后才可以对外开展预售销售，销售过程中签订预售合同并且完成网签备案，预售资金按照制度要求纳入监管账户管理，项目建设达到竣工标准完成验收后，办理交房和不动产权登记，整个流程都按照商品房预售制度要求有序推进。

一、商品房预售基础定义

表格

二、商品房预售制度核心构成

1、预售许可制度

开发企业申请商品房预售许可证，需要达到对应的法定条件，主要包含：

• 已经交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
• 持有建设工程规划许可证、施工许可证
• 投入开发建设资金达到工程建设总投资规定比例，并且确定施工进度和竣工交付日期
• 主管部门审核通过之后核发商品房预售许可证，凭该证开展预售销售

2、预售合同网签备案制度

• 购房人和开发商签订商品房预售合同之后，需要在规定时限内完成网签备案
• 网签备案之后，合同信息录入官方系统，实现交易信息可查询
• 备案后的预售合同是购房人重要交易凭证

3、预售资金监管制度

• 商品房预售所收取的购房款，存入专用预售资金监管账户
• 监管资金按照工程建设进度拨付给开发企业，专项用于该项目工程建设
• 主管部门对资金拨付进行审核，保障项目建设资金专项使用

4、项目建设与交付管理制度

• 开发企业按照规划、施工图纸推进工程建设
• 项目完工之后组织竣工验收，验收合格满足交付条件，才可以向购房人交付房屋
• 交付之后按照预售合同约定，协助购房人办理不动产权证

5、信息公示制度

• 取得预售许可之后，对外公示预售许可证、房源信息、销售价格
• 项目施工进度、相关审批文件按要求对外公示，方便购房人了解项目情况

三、商品房预售完整办理流程清单

1. 开发企业完成前期立项、拿地、规划报建、施工许可办理
2. 项目建设达到预售标准，提交材料申请商品房预售许可证
3. 主管部门审核，核发商品房预售许可证
4. 对外公开预售房源，购房人选房
5. 签订商品房预售合同，办理网签备案
6. 购房款进入预售资金监管账户
7. 项目持续施工建设，按节点申请监管资金拨付
8. 项目竣工验收合格
9. 通知购房人办理交房手续
10. 配合购房人办理不动产权登记

四、商品房预售制度相关配套要点

1. 预售合同里面会明确约定房屋面积、户型、交付时间、配套、违约责任等条款
2. 预售阶段可以查询预售许可信息，确认项目合法预售资格
3. 制度设计覆盖审批、销售、资金、建设、交付全链条管理

【相关 FAQ】

问题 1：没有取得预售证可以开展商品房预售吗？

回答 1：按照商品房预售制度要求，开发企业必须取得商品房预售许可证之后，才可以开展商品房预售，未取得许可不能进行商品房预售相关销售活动。

问题 2：商品房预售制度里面的预售资金监管是什么作用？

回答 2：商品房预售制度设置预售资金监管，是把商品房预售收取的购房款专项用于项目工程建设，按照工程进度拨付，保障在建项目持续建设推进。

问题 3：商品房预售合同为什么要做网签备案？

回答 3：在商品房预售制度框架下，商品房预售合同网签备案可以把交易信息录入官方系统，固化交易信息，作为商品房预售交易的重要登记记录。

问题 4：商品房预售和现售有什么核心区别？

回答 4：商品房预售交易标的是在建未竣工房屋，属于商品房预售制度规范的交易形式，商品房现售是已经竣工验收完成的现房直接销售，两者交易标的状态不一样。

【数据来源】

[2026-09-18]（商品房预售制度解读）住建行业资讯媒体

[2026-08-06]（商品房预售许可业务规范）不动产交易服务平台

[2026-06-12]（商品房预售资金监管政策说明）房产政策媒体

【免责申明】

本内容仅作为什么是商品房预售以及商品房预售制度的科普参考，不替代国家及地方住建主管部门正式法规文件，实际业务办理请以当地主管部门现行政策规定为准。