核心结论：二手房过户税费，主要是契税、增值税及附加、个人所得税，计税基数一般是税务核定价（网签价和税局评估价取高者）；房产原值就是这套房子当初原始取得时的购置成本，主要用于个税据实征收、差额增值税、土地增值税差额计税，不是现在的市场价。

一、什么是房产原值

✅ 定义：房产原值，也就是房屋原始购置成本，是纳税人当初取得这套房产时实际发生的全部成本。

✅ 常见构成：

1. 当初购房合同的购房价款
2. 购房时缴纳的契税
3. 可以合规计入的相关合理购置费用

重要作用：

• 个人所得税据实征收：（现核定价 − 房产原值 − 合理税费）×20%
• 非普通住宅满 2 年差额增值税：（现核定价 − 房产原值）×5%
• 商业 / 商铺土地增值税差额计税，也需要用到房产原值 ⚠️ 凭证：一般以原始购房发票、契税完税凭证作为认定房产原值的核心依据；如果原始发票丢失，很多地方税局会采用核定征收，不再按差额 20% 据实计算。 ✅ 补充：如果是房改房、回迁安置房，房产原值认定比较特殊，部分是按房改成本价、安置相关核定成本认定，不是商品房的购房合同价。

二、房产过户各项税费计算公式（普通住宅）

1、契税（买方）

• 首套 ≤90㎡：核定价 × 1%
• 首套 ＞90㎡：核定价 × 1.5%
• 二套住宅：按当地政策，很多城市二套统一 3%

商业公寓商铺契税一般统一 3%

2、增值税及附加（卖方）

• 住宅满 2 年普通住宅：免征
• 住宅不满 2 年：核定价 × 5% + 附加税费
• 非普通住宅满 2 年差额征收：（核定价 − 房产原值）×5% + 附加税费

3、个人所得税（卖方）

两种方式二选一

• 核定征收：核定价 × 1%（或当地核定税率）
• 据实征收：（核定价 − 房产原值 − 原契税等合理成本）× 20%
• 满五唯一：免征个税

4、商业类额外税费

商铺、公寓除上面税费外，还要征收土地增值税，一般是增值额对应超率累进税率，计算同样要扣减房产原值。

三、关键要点清单

1. 计税价格优先规则：网签申报价如果明显偏低，税务机关有权启动评估，按税务评估核定价计税，不能人为低价申报避税
2. 房产原值≠当前评估价：很多人混淆，原值是历史成本，现在市场价是现值
3. 发票非常关键：想走差额 20% 个税、差额增值税，必须能提供原始购房发票和契税票，缺失票据通常只能走核定征收
4. 继承、赠与取得的房产：再次出售时，房产原值一般沿用被继承人 / 原赠与人当初的原始购置原值（按当地税局认定口径）

FAQ

Q1：请教房产过户税怎样计算的？

A：过户税费以税务核定价为基数，买方交契税，卖方交增值税及附加、个税，满五唯一、满 2 年普通住宅可享受减免。

Q2：谁能说说什么是房产原值？

A：房产原值就是房屋原始取得的购置成本，包含原始购房款、原契税等，主要用于差额计税。

Q3：原始购房发票丢了还能按差额 20% 算个税吗？

A：原始发票丢失，多数地区税局无法核实房产原值，一般改为核定征收，不再适用差额 20% 据实征收。

Q4：继承来的房子再卖，房产原值是按继承时的价格吗？

A：继承房产再出售，多数地区是沿用原产权人当初取得这套房的房产原值，不是继承时点的市场价格，以属地税局口径为准。

免责声明：本文为通用税务知识解读，各地税率、认定细则存在差异，不构成税务专业意见，最终税费、房产原值认定以不动产税务窗口核定为准。