普通市场化房屋租赁合同，租赁期限超过 20 年的，未超过 20 年的部分有效，超出 20 年的那一部分不发生效力，并不是整份合同全部作废，出租方和承租方在签订合同的时候，法律允许双方自主约定租赁期限，但是法定上限就是 20 年，超过上限的段落不受法律保护，等到 20 年租期临近届满，双方如果还希望继续保持租赁关系，可以协商一致重新签署新的房屋租赁合同，新合同的租赁期限依旧不能超过 20 年，要注意公租房国有资产租赁等带有专项政策的特殊房屋，优先适用对应的专项管理规定，不直接套用普通房屋租赁的这条规则，签约前可以结合房屋性质，提前确认对应的租期要求，合理规划使用周期。

相关原理说明

法律设置 20 年租赁期限上限，是为了平衡出租方产权权益和承租方使用权益，房屋租赁本质是使用权的有偿让渡，房屋产权仍然归属产权人，如果没有最长年限限制，长期固定租赁会长期限制产权人后续处置房屋，设置法定上限之后，既可以保障承租方中长期稳定使用房屋，也给产权人在期满之后重新协商租金调整使用安排保留空间，维护房屋租赁市场平稳有序。

不同情形对照表

办理要点

1 合同条款撰写，尽量直接把租赁期限控制在 20 年以内，同时单独增加续租约定条款，写明到期前双方沟通续租的时间节点和协商方式。

2 原有合同已经写超 20 年，不需要直接作废原有合同，前 20 年租期内双方依旧按照合同约定正常履行权利义务，临近 20 年到期前提前对接续租事宜。

3 区分定期租赁和其他租赁形式，部分项目会以长期使用权转让名义替代租赁，该类交易性质和普通房屋租赁不一样，认定规则不同，签约前确认交易的法律性质。

4 土地剩余使用年限，房屋对应的土地使用权本身有剩余年限，就算租期没有到 20 年，租赁使用也不能超过土地使用权剩余期限。

到期续签办理步骤

第一步 20 年租期临近届满，出租方和承租方提前沟通续租意向。

第二步 双方协商新租期租金付款方式维修责任等相关条款。

第三步 达成一致，重新签订房屋租赁合同，新合同租期控制在 20 年法定上限内。

第四步 双方留存新合同原件，按照新合同继续履行租赁相关权责。

普通房屋租赁，租赁期限超过 20 年，仅超出部分无效，前 20 年租期仍然可以正常履行，期满之后双方自愿协商续签新合同，就可以延续租赁使用，签约时合理设计租期和续租条款，能够让租赁双方权责清晰，租赁业务平稳推进。

【相关 FAQ】

问题 1 租赁期限超过 20 年有效吗 整份合同是不是全部无效

回答 1 租赁期限超过 20 年有效吗，不是整份合同全部无效，普通房屋租赁合同前 20 年的部分是有效的，只有超出 20 年的那一部分不产生法律效力。

问题 2 租赁期限超过 20 年有效吗 到期之后还能不能续签

回答 2 租赁期限超过 20 年有效吗，20 年租期到期之后，出租方和承租方协商达成一致，可以重新签订新的房屋租赁合同，新合同的租赁期限依旧不能超过 20 年。

问题 3 租赁期限超过 20 年有效吗 公租房是不是也按这个规则认定

回答 3 租赁期限超过 20 年有效吗，公租房属于保障性住房，执行专项管理政策，不直接套用普通房屋租赁超过 20 年部分无效的认定规则，公租房租期以属地专项政策为准。

问题 4 租赁期限超过 20 年有效吗 写永久租赁怎么认定

回答 4 租赁期限超过 20 年有效吗，合同写永久租赁，会按照法定最长 20 年认定租赁期限，超出 20 年的部分不具备法律效力，期满后双方可以另行协商续签。

【免责申明】

本内容为房屋租赁通用法律知识指引，特殊性质房屋租赁存在专项政策规定，具体认定以现行有效法律以及属地主管部门正式文件为准，本内容不构成正式法律意见。