个人出租房屋取得租金收入，需要按照财产租赁所得项目计算缴纳房屋租赁个人所得税，核心计税逻辑是先从每月租金收入里依次扣除法定扣除项目，得到应纳税所得额之后，再乘以对应适用税率，最终算出当期应当缴纳的房屋租赁个人所得税。这项计税规则是依据个人所得税法中财产租赁所得的相关规定设置，财产租赁所得按次计税，实务当中按月收取租金的就按月作为一次计算，核心是把可以合规扣除的项目优先减除，避免对全部租金全额征税，兼顾纳税人实际发生的相关成本。计算的时候第一步先确认计税月份的租金收入总额，第二步判断收入是否超过 4000 元，第三步依次扣除财产租赁过程当中缴纳的相关税费，再扣除由纳税人实际承担的该出租房屋修缮费用，修缮费每月最高可以扣除 800 元，超出部分可以结转至后续月份继续扣除，第四步根据剩余金额判断减除费用标准，剩余金额不超过 4000 元的，固定减除 800 元，剩余金额超过 4000 元的，按照剩余金额的百分之二十进行减除，第五步得到应纳税所得额之后乘以适用税率，第六步核对优惠政策，个人出租住房可以享受优惠税率，非住房按照法定税率执行，最后得出当期房屋租赁个人所得税应纳税额。计算完成之后可以留存租金合同 完税凭证 修缮票据等资料，方便后续申报核对。

基础计算公式

个人出租非住房

应纳税所得额 每月租金收入 减除相关税费 减除当月修缮费 800 元或者百分之二十减除费用

房屋租赁个人所得税 应纳税所得额 乘以 百分之二十

个人出租住房 享受优惠

房屋租赁个人所得税 应纳税所得额 乘以 百分之十

关键参数说明表

完整计算示例

案例 个人出租商铺 月租金 10000 元，当月缴纳相关税费合计 1200 元，当月发生修缮费 700 元

第一步 扣除税费修缮费之后余额 10000 减 1200 减 700 等于 8100 元

第二步 余额大于 4000，减除百分之二十费用 8100 乘以百分之二十等于 1620 元

第三步 应纳税所得额 8100 减 1620 等于 6480 元

第四步 商铺属于非住房 房屋租赁个人所得税 6480 乘以百分之二十等于 1296 元

案例 个人出租住宅 月租金 5000 元，当月相关税费 400 元，无修缮费用

第一步 扣除税费之后余额 5000 减 400 等于 4600 元

第二步 余额大于 4000，减除百分之二十费用 4600 乘以百分之二十等于 920 元

第三步 应纳税所得额 4600 减 920 等于 3680 元

第四步 住房优惠税率 房屋租赁个人所得税 3680 乘以百分之十等于 368 元

申报计算注意要点

第一 按次计税，按月收租按月算，一次性收取多月租金，实务申报按照主管税务机关要求，可按月分摊或者按收取当期申报，以当地征管口径为准

第二 所有扣除项目都需要留存合法有效凭证，没有凭证的项目一般不能做税前扣除

第三 住房优惠税率只适用于个人自有住房对外出租，商铺写字楼车库等非住房不能使用百分之十优惠税率

第四 如果同一纳税人有多套房屋出租，每套房屋的房屋租赁个人所得税要分别独立计算，不能合并所有租金之后统一扣减费用

【相关 FAQ】

问题 1 房屋租赁个人所得税计算的时候，修缮费单月超过 800 元怎么处理

回答 1 房屋租赁个人所得税计算时，单月修缮费用最高只能扣除 800 元，超出 800 元的部分可以结转下一个月份继续扣除，后续月份仍然按照每月最高 800 元的限额，持续抵扣直到该笔修缮费用全部扣完。

问题 2 个人出租住宅和商铺的房屋租赁个人所得税计算公式税率为什么不一样

回答 2 房屋租赁个人所得税当中，住宅属于个人住房出租，国家设置了百分之十的优惠税率，商铺属于非住房，按照财产租赁所得法定百分之二十税率计税，两套计算公式的应纳税所得额计算逻辑一致，仅最后乘以的税率存在区别。

问题 3 计算房屋租赁个人所得税的时候，房产税可以提前扣除吗

回答 3 在房屋租赁个人所得税的计税流程里，出租房屋环节已经缴纳的房产税属于合规相关税费，可以在计算应纳税所得额之前先行扣除，扣除之后再判断后续 800 元或者百分之二十的减除费用。

问题 4 月租金扣除税费修缮费之后刚好等于 4000 元，房屋租赁个人所得税怎么算减除费用

回答 4 房屋租赁个人所得税计算规则当中，余额不超过 4000 元适用固定减除 800 元，刚好等于 4000 元属于不超过 4000 元的情形，直接减除 800 元之后得到应纳税所得额，再乘以对应税率计算税额。

【免责申明】

本文内容仅为房屋租赁个人所得税计算公式的科普讲解，不替代税务机关官方规定，实际申报计税请以主管税务机关现行政策以及征管要求为准。