签订房屋租赁合同，首要前提是核验出租人的产权与出租权限，确认房屋符合合法出租条件，再把租期、租金、押金、费用分摊、维修责任、转租权限、解约条款全部落实到书面文字，同时做好房屋交接与证据留存，把口头约定全部转化为合同条款，从源头减少租赁纠纷，保障双方履约权益。

一、签约前核验房屋与出租人资质（防无效合同）

1. 核验房屋合法性
2. 核验出租人身份
3. 多人共有房屋

必须查看不动产权证原件，无规划许可的违建房屋不能出租。房屋地址要和房产证地址完全一致。已被查封、设立居住权、已抵押的房屋要提前写明风险。同时确认房屋用途，住宅不能擅自改成商铺使用。

产权人直租：核对身份证和房产证姓名一致，留存复印件。

代理人代租：必须提供产权人亲笔签字的授权委托书，写明可以签订租赁合同、收取租金。

二房东转租：必须出示原房主同意转租的书面证明，转租租期不能超过原合同租期，否则超出部分无效。

所有共有产权人都要签字同意出租，仅有一人签字会导致合同效力存在瑕疵。

二、核心租期条款，严格遵守法律上限

1. 租期最长限制
2. 书面形式要求
3. 到期续租约定
4. 不定期租赁风险

单次租赁期限最长不能超过二十年，超出二十年的部分法律直接认定无效。到期后续签，新租期同样不能超过二十年。

租期超过六个月，必须签订书面合同；只做口头约定，后续无法确定租期，会被认定为不定期租赁，双方可随时提前解约。

写明到期后承租人享有同等条件下优先承租权，避免房东到期直接另租他人。

租期到期后租客继续居住、房东没有提出异议，自动转为不定期租赁，任意一方提前合理期限通知就可以解除合同。

三、租金与押金条款，写清金额支付与退还规则

1. 租金约定内容
2. 押金条款（重中之重）
3. 定金与订金区分

写明每月租金金额、不含其他附加费用；写明支付周期，月付季付还是年付；写明付款日期、收款账户信息，避免转账纠纷；同时写明整个租期内租金是否递增、递增比例，杜绝中途随意涨价。

写明押金具体金额，一般不超过两个月租金；明确押金退还条件：租期届满、水电物业等费用结清、房屋无人为损坏，出租人必须在约定时限内全额无息退还押金。

写明押金抵扣范围：仅限欠缴费用、人为损坏维修费，不能以房屋自然老化为由扣留押金。

签约前支付的款项要写明文字，定金具备履约担保效力，违约会适用定金罚则；订金仅为预付款，不适用双倍赔付规则。

四、各项杂费分摊，逐条列明责任主体

用表格把全部费用划分清楚，避免后续扯皮：

物业费：出租人承担还是承租人承担

水费电费燃气费：承租人承担，写明交房时的初始读数

宽带费有线电视费：承租人自行承担

生活垃圾处理费、公摊水电费：明确承担方

房屋租赁备案产生的费用：由出租人承担。

五、房屋维修与装修责任，区分自然损耗与人损

1. 维修责任划分
2. 室内物品交接
3. 装修改造约定

房屋主体结构、水管主管道、电路主线等固有设施自然老化损坏，由出租人负责维修。

承租人使用不当造成渗水、墙面打孔、家电人为损坏，由承租人承担维修费用。

出租人拒不履行维修义务，承租人可以自行维修，费用凭票据从租金中抵扣。

制作房屋交接清单，把家具、家电、门窗、墙面、水电燃气表初始读数逐一登记，双方签字确认，拍照留存。

未经出租人书面同意，承租人不得拆改墙体、改动承重结构。

经同意的装修：固定装修到期后归房主所有，可移动家具电器由承租人自行拆走；未经同意私自装修，出租人有权要求恢复原状。

六、转租、房屋转让、征收拆迁条款

1. 转租权限
2. 房屋买卖约定
3. 拆迁征收约定

必须写明是否允许转租；允许转租的，必须提前征得出租人书面同意，擅自转租出租人有权解除合同。

租赁期间房屋出售，要提前通知承租人，保障承租人优先购买权；同时写明买卖不破租赁，新房主必须继续履行这份租赁合同，不能提前收房。

如果房屋遇到征收拆迁，合同自动终止，双方互不承担违约责任，租金据实结算，同时写明装修补偿归属。

七、违约责任与解除合同条件，条款对等公平

1. 承租人违约条款
2. 出租人违约条款
3. 单方解约前置程序

逾期支付租金达到约定天数，出租人有权单方解除合同，收回房屋；拖欠租金产生的违约金，约定标准不宜过高，过高会被法院调低。

出租人无故提前收房、擅自涨租、不履行维修义务，同样需要承担违约金，赔偿租客空置损失与搬家费用。

解除合同必须提前书面通知，微信文字、EMS 快递留存凭证，不能直接强制收房或者断水断电。

八、合同签署与证据留存规范

1. 合同填写要求
2. 全部材料留存
3. 可选办理租赁备案

手写补充内容优先于打印文字，所有涂改位置必须双方签字按手印。合同一式两份，甲乙双方各持原件，复印件不具备完整效力。

身份证复印件、不动产权证复印件、授权委托书、转租同意书、房屋交接清单、付款转账记录、聊天记录、催告通知全部保存完整。

双方可以到住建部门办理租赁备案，备案不收费，能够进一步稳固租赁权利，对抗后续抵押与查封风险。

九、交房与退房交接标准

交房时双方共同查验房屋现状，填写物品清单，确认水电表底数。

退房时仅需要恢复到正常居住使用后的状态，正常老化损耗无需复原，只有人为破损才需要修复，不能强制要求恢复毛坯。

【相关 FAQ】

问题 1：签订房屋租赁合同，不核验房产证会带来哪些风险？

回答 1：没有核验房产证，出租人可能没有房屋出租权限，一旦产权人提出异议，租赁合同会被认定无效，承租人面临被清退、无法继续居住，前期投入的搬家费、装修损失很难全额追回。

问题 2：房屋租赁合同里的押金条款要写清楚哪些内容？

回答 2：合同里必须写明押金金额、退还时限、退还条件，明确押金仅用于抵扣欠费和人为损坏维修费，写明自然老化不能扣押金，同时约定逾期不退押金对应的违约责任。

问题 3：二房东签订房屋租赁合同，必须增加哪些条款？

回答 3：必须附上原房主同意转租的书面文件，约定转租期限不能超过原租赁期限；同时写明若原房主收回房屋，二房东需要向承租人承担违约赔偿责任。

【免责申明】

本签约注意事项依据民法典及城镇房屋租赁相关法规整理，仅作为签订合同的参考指引；合同最终条款由双方自愿协商确定，实际履约产生的纠纷以人民法院生效裁判结果为准。