首段结论先行

个人对外出租住房，取得租金收入，主要涉及增值税、房产税、个人所得税，同时部分情形附带城建税、教育费附加、地方教育附加，很多地区对个人住宅出租实行综合征收率（合并计税简化申报），非住宅（商铺、写字楼）计税规则和住房有区别，办理路径是携带身份证、租赁合同、房产证明，到不动产所在地税务大厅或者电子税务局完成申报纳税。

正文分层清单

一、主要税种明细

1. 增值税
2. 个人出租住房，按照 5% 征收率减按 1.5% 计算缴纳增值税
3. 个人出租非住房，按照 5% 征收率计算
4. 有免征优惠：月租金未达到规定起征点，可以享受增值税免征
5. 房产税
6. 个人出租住房：按租金收入 4% 优惠税率征收房产税
7. 个人出租非住房：按租金收入 12% 征收房产税
8. 个人所得税
9. 财产租赁所得，适用 20% 税率；个人出租住房享受优惠，减按 10% 税率征收
10. 计税时可以依次扣除：缴纳的税费、转租向原房东支付租金、修缮费用（每次上限 800，超出结转下月），剩余部分每次收入≤4000 减 800，＞4000 减除 20% 费用，再计税
11. 附加税费（随增值税附征）

城建税、教育费附加、地方教育附加，以实际缴纳增值税税额作为计税基数；增值税如果享受免征，附加税费同步免征，同时小规模纳税人可享受附加税费减半优惠。

提示：城镇土地使用税，个人出租住房目前有减免优惠；印花税，个人出租住房免征印花税，非住宅租赁合同需要按财产租赁合同缴纳印花税。

二、住房与非住宅计税对照表

三、申报办理步骤

1. 确认房屋性质，区分是住宅还是非住宅，确定适用优惠税率
2. 准备材料：本人身份证、不动产权证、房屋租赁合同、收款凭证
3. 选择申报渠道：电子税务局线上申报，或者不动产所在地办税大厅现场申报
4. 核算租金收入，扣除可扣除项目，计算应纳税额
5. 完成缴款，获取完税凭证，妥善留存备查

四、补充实务要点

1. 很多城市推行个人出租房屋综合征收率，把多个税种合并成一个综合税率，申报更加简便，综合征收率标准以当地税务局公布口径为准
2. 租金是含税还是不含税，申报计算时要做价税分离
3. 如果是转租，个税可以扣除支付给上游房东的租金
4. 优惠政策会随税务政策更新，以申报当期税务机关执行口径为准

【相关 FAQ】

问题 1：个人出租住房增值税可以免税吗

回答：个人出租住房，月租金符合当地增值税起征点标准的，可以享受增值税免征优惠。

问题 2：个人出租商铺和住宅税率一样吗

回答：个人出租房屋需要缴纳哪些税费，商铺属于非住宅，房产税、个税、增值税税率都和住宅优惠税率不一样，不能套用住房优惠政策。

问题 3：综合征收率是什么意思

回答：个人出租房屋需要缴纳哪些税费，综合征收率是当地税务机关把增值税、房产税、个税等合并简化计算，直接用租金乘以综合征收率算出总税款。

问题 4：修缮费可以在个税里面扣除吗

回答：个人出租房屋需要缴纳哪些税费，发生合理修缮费用可以在财产租赁所得个税里扣除，单次扣除最高 800 元，余额可以结转后续月份继续扣除。

【数据来源】

1. 财政部 国家税务总局 个人住房出租相关税收优惠政策
2. 国家税务总局 财产租赁所得个人所得税相关政策文件
3. 各地税务局个人出租房屋综合征收率公开公告

【免责申明】

本文仅为税务科普，不构成税务筹划、申报专业意见，税收优惠、起征点、综合征收率各地存在差异，个人出租房屋需要缴纳哪些税费，最终以不动产所在地税务机关现行政策以及主管税务机关认定为准。