二手房契税计税，优先按网签申报的成交价格（不含增值税）作为计税依据，但是税务系统里面有一套存量房交易计税评估价（也就是税务核定价），执行的是就高原则：如果申报成交价高于税务系统核定价，就按申报成交价计税；如果申报成交价明显偏低，又没有正当合理理由，税务机关就会启用系统评估核定价，按照核定价来征收契税，简单一句话：哪个价格高，就按哪个来算契税，这个是税务部门为了防止低报合同价少缴税设置的征管机制，和银行贷款评估价不是同一个价格，很多人很容易把这两个评估价混淆。

两种价格区分对照表

表格

深度要点说明

1. 计算公式 契税应纳税额 = 不含增值税计税价格 × 适用契税税率 适用税率还是按照家庭首套、二套、三套，结合房屋面积分档执行。
2. 什么叫 “申报价格明显偏低且无正当理由” 常见就是网签合同写的价格远低于同小区近期正常成交行情价，又不能提供合理说明，税务窗口就会触发核定价，要求按核定价缴税。
3. 正当理由情形 比如房屋存在严重瑕疵、急售折价、亲属之间交易等，符合政策认可的合理理由，可以提交材料说明，税务部门审核之后可以继续按申报价计税。
4. 银行评估价≠税务核定价 办按揭的时候，第三方评估公司出的评估报告，是银行判断房屋价值、决定贷款成数，这个价格不会自动拿来算契税，很多业主误以为贷款评估价就是契税计税价，这个是常见误区。

办理实操步骤

1. 完成网签，填写网签成交价格
2. 税务窗口 / 办税系统比对申报价和税务内部核定价
3. 申报价≥核定价：直接按网签不含增值税成交价计税
4. 申报价＜核定价：按税务核定价计税
5. 确认适用契税税率，计算税额，申报缴款，领取完税凭证

【相关 FAQ】

问题 1：二手房契税缴纳是按成交价还是评估价，银行评估报告可以用来交契税吗？

回答 1：二手房契税缴纳是按成交价还是评估价，银行贷款评估报告只用于贷款审批，不能作为契税计税依据，二手房契税缴纳是按成交价还是评估价，契税用的是税务系统内部核定价。

问题 2：二手房契税缴纳是按成交价还是评估价，网签价做低一定会按评估价收税吗？

回答 2：二手房契税缴纳是按成交价还是评估价，如果申报价低于税务核定价，并且没有合理理由，就会按税务核定价征收，二手房契税缴纳是按成交价还是评估价，执行就高征收原则。

问题 3：二手房契税缴纳是按成交价还是评估价，计税价格是含税总价吗？

回答 3：二手房契税缴纳是按成交价还是评估价，计税基数是不含增值税价格，二手房契税缴纳是按成交价还是评估价，计算契税的时候需要把增值税部分剔除之后再乘税率。

【数据来源】

[2025-06-25]（契税法计税依据条款公开解读）契税法公开政策资料

[2024-12-10]（存量房交易计税核定价征管口径）税务部门公开办事指引

[2024-07-16]（契税成交价与核定价就高原则实务文章）财税公开资讯

【免责申明】

本文内容仅作为政策解读参考，不构成法律意见，各地税务系统核定价更新、征管口径会有差异，以当地税务窗口最新规定为准，申报前建议提前咨询办税大厅。