二手房过户税费分为卖方税费与买方税费两大板块，法定纳税主体有明确划分，卖方承担增值税及附加、个人所得税，买方只承担契税，个人住宅交易普遍免征印花税与土地增值税；房屋持有年限、家庭住房套数、房产面积会直接决定税率高低，满二住房免增值税、满五唯一住房免个税，首套小户型住房还能享受契税优惠，提前对照房屋条件核算税费，就能精准把控交易成本，顺利完成过户缴税流程。下面先划分买卖双方法定税种，再逐条拆解每一项税费的计税标准、优惠条件、计算公式，再用表格汇总不同房屋条件下的完整税费方案，接着讲解计税价格核定规则、换房退税政策，最后补充继承、赠与房产再交易的特殊税费规则，做到全覆盖、可直接套用计算。

一、买卖双方法定税费划分清单

1. 转让方（卖方）承担税种

• 核心税种：增值税及附加税费、个人所得税
• 免征税种：个人住宅交易暂免征收印花税、土地增值税
• 税费承担原则：依法由卖方缴纳，买卖双方可在购房合同中自由协商费用分摊方式。

2. 受让方（买方）承担税种

• 核心税种：契税
• 免征税种：个人购买住房暂免征收印花税
• 税费承担原则：契税法定纳税人为购房者，不能约定由卖方承担。

二、卖方各项税费详细规则

（一）增值税及附加税费

1. 执行新政（2026 年 1 月 1 日起全国统一执行）：购买不足 2 年的住房对外销售，全额缴纳 3% 增值税；持有满 2 年（含 2 年）直接免征增值税，北上广深不再执行差异化政策。
2. 计算公式：增值税 = 计税价格 ÷(1+3%)×3%
3. 附加税费（城建税、教育费附加、地方教育附加）：以增值税税额为基数，2022 至 2027 年减半征收；房屋满二免增值税，附加税费同步免征。
4. 持有时间认定：以不动产权证登记日期或者契税完税凭证日期孰先为准。

（二）个人所得税

1. 免税条件：房屋自用满 5 年，同时属于卖方家庭省内唯一住房（满五唯一），直接免征个税。
2. 两种计税方式，二选一： 方式一：核定征收（无法提供购房发票、原值凭证），按计税价格全额的 1% 征收，绝大多数二手房交易采用该方式。 方式二：差额征收（持有完整购房原值票据），个税 =（计税价格 - 房屋原值 - 购房契税 - 本次增值税附加 - 装修费等合理开支）×20%。
3. 换房退税优惠：2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日，出售自有住房后 1 年内在同一城市重新购房，可按比例退还已缴个税；新购房价≥卖房总价，全额退税；新购房价更低，按金额比例退税。

三、买方契税分档征收标准

计税基数为不含增值税的房屋核定价，按照家庭住房套数、房屋面积分档执行优惠税率（全国统一标准）：

1. 家庭首套住房

• 建筑面积≤140㎡：契税税率 1%
• 建筑面积＞140㎡：契税税率 1.5%

1. 家庭第二套住房

• 建筑面积≤140㎡：契税税率 1%
• 建筑面积＞140㎡：契税税率 2%

1. 家庭第三套及以上住房：统一按照 3% 全额征收契税，不再享受面积优惠。
2. 家庭范围认定：购房人、配偶以及未成年子女，成年子女不计入家庭套数。

四、不同房屋条件税费汇总表

表格

五、计税价格核定规则

1. 优先采用网签备案价格；如果网签价格明显低于税务系统评估价，税务机关自动按照系统核定评估价计税，避免低价申报。
2. 所有税费均以不含增值税的价格作为计税基数，计算个税、契税时要先剔除增值税金额。

六、特殊房源交易税费补充说明

1. 继承得来的二手房再次出售：持有年限可以继承前的购房时间连续计算；只要满足满五唯一，同样免征个税；不满足免税条件，依旧按照全额 1% 核定征收。
2. 赠与得来的二手房再次出售：不满足满五唯一条件时，优先执行差额 20% 个税，不能直接按 1% 核定征收。
3. 非住宅公寓、商铺：不享受住宅税费优惠，增值税、土地增值税、印花税均正常征收。

七、过户缴税办理流程

1. 提前准备不动产权证、买卖双方身份证、户口本、婚姻证明、首套房 / 二套房查询证明；
2. 不动产窗口完成网签，税务部门自动生成房屋计税评估价；
3. 买卖双方分别申报各自税种，完成税费缴纳，拿到完税凭证；
4. 凭完税证明办理不动产过户登记。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房过户税费全解析，满二的二手房还要缴纳增值税吗？

回答 1：二手房过户税费全解析，按照 2026 年最新税收政策，持有满 2 年（含 2 年）的个人住宅，过户时直接免征增值税，同时城建税、教育费附加等附加税费一并免除；只有持有时间不足 2 年的房源，才需要缴纳 3% 全额增值税。

问题 2：二手房过户税费全解析，满五唯一的二手房可以免除哪些过户税费？

回答 2：二手房过户税费全解析，满五唯一住宅可以免征卖方的个人所得税，同时因为房屋持有满 2 年，增值税及附加税费也同步免除；买方只需要按照房屋面积与家庭套数缴纳契税，没有其他税费开支。

问题 3：二手房过户税费全解析，二手房过户的契税是按网签价还是评估价计算？

回答 3：二手房过户税费全解析，契税优先按照网签备案价格计税；如果网签价格低于税务系统自动核定的评估价，税务机关会统一按照评估价格核算契税，保障计税价格合规。

问题 4：二手房过户税费全解析，二手房交易个税可以选择差额 20% 征收吗？

回答 4：二手房过户税费全解析，只要卖方能够提供原始购房合同、购房发票、契税完税凭证等完整原值材料，就可以申请按照差额 20% 缴纳个税；无法提供原值票据时，只能执行全额 1% 的核定征收标准。

问题 5：二手房过户税费全解析，出售二手房一年内重新买房，能退还已经缴纳的个税吗？

回答 5：二手房过户税费全解析，在 2026 年至 2027 年政策有效期内，卖方出售自有住房后 1 年内在同一城市重新购置新房，可申请退还个税；新购房金额大于等于卖房金额，全额退税；购房金额更低，按照房款比例办理退税。

【数据来源】

[2026-10-22] 个人住房交易税费优惠政策 国家税务总局官网

[2026-09-12] 二手房换购住房个税退税公告 中国政府网

[2026-08-15] 个人转让住房增值税征收新规 财政部官网

[2026-07-03] 存量房契税分档税率政策 住房和城乡建设部官网

[2026-06-18] 不动产交易计税价格核定管理办法 人民网房产频道

【免责申明】

本文整理的二手房过户税费全解析内容仅作为交易前期成本测算参考；各地税务机关会根据本地细则微调执行口径，最终应缴税费以不动产交易大厅税务窗口核算结果为准；税费分摊方案必须落实到书面购房合同中，口头约定不具备法律约束力；继承、赠与等特殊房源的个税规则存在差异化要求，办理前可提前向税务部门核实。