小产权房不能办理国家统一核发的不动产权证书（也就是大家俗称的房产证），小产权房一般是在农村集体土地上建设，没有缴纳国有土地出让金，没有经过正规国有土地征收、规划、预售等全套合法开发审批，不属于合法商品房，不动产登记机构不予登记发证，部分村集体或者村委会会自制集体内部的证明、协议，这类村开证明不属于法定房产证，不具备不动产物权登记的法律效力。

核心原理

我国不动产登记实行国有土地合法开发项目才能办理不动产权登记，小产权房土地性质是集体建设用地，没有转为国有出让土地，缺少合法开发审批手续，物权无法登记，法律上不认可完整商品房产权，买卖流转存在限制，非本集体经济组织成员购买小产权房，相关买卖合同通常认定无效，遇到征地拆迁、产权纠纷时，权益保障和正规商品房有明显区别。

表格

重点注意事项

第一，区分村集体自制证明和法定不动产权证，村委会开具的权属证明只是内部凭证，不是国家登记机关颁发的房产证，不能等同于合法产权。

第二，交易对象限制，本集体经济组织内部成员之间流转和对外卖给外村人，法律认定不一样，外村人购买存在合同无效风险。

第三，拆迁补偿不确定性，遇到征地拆迁，补偿对象一般是集体土地所有权人，购房人能否拿到补偿、补偿标准，没有商品房同等保障。

第四，不能正常办理银行抵押贷款，因为没有不动产权证书，银行一般不接受小产权房做抵押。

第五，规划合规风险，部分小产权房属于违法建设，存在被认定违建的相关处置可能。

第六，后续无法正常办理过户、更名、继承登记，后续产权变更无法在不动产登记中心走正规登记流程。

FAQ

问题 1：小产权房有房产证吗，村里发的证是不是房产证？

回答：小产权房有房产证吗，村委会或者村集体自制的证书、协议不属于国家不动产登记机构颁发的不动产权证，不属于法定房产证，不能产生物权登记效力。

问题 2：小产权房有房产证吗，以后可以转正变成商品房吗？

回答：小产权房有房产证吗，不存在自动转正，若要转为合法商品房，需要依法办理集体土地征收转为国有土地、补缴土地出让金、补办全部规划审批，流程严格，不是所有小产权房都可以补办。

问题 3：小产权房有房产证吗，可以去银行做抵押贷款吗？

回答：小产权房有房产证吗，因为没有合法不动产权登记，一般银行不受理小产权房抵押贷款申请。

问题 4：小产权房有房产证吗，买了之后遇到拆迁能拿到和商品房一样补偿吗？

回答：小产权房有房产证吗，拆迁补偿一般是针对集体土地权利人，购买人不能享受商品房同等标准的法定产权补偿，补偿需要结合当地拆迁政策认定。

数据来源

[2021-01-01]（小产权房有房产证吗）全国人民代表大会 中华人民共和国民法典

[2020-01-01]（小产权房有房产证吗）全国人民代表大会 中华人民共和国土地管理法

免责申明

本文内容仅为小产权房政策知识科普参考，不构成法律意见，各地对小产权房处置、拆迁认定执行口径存在差异，具体以属地自然资源、司法机关现行规定为准，必要时建议咨询专业法律从业人员。