副标题：拆迁安置房可交易条件与交易风险要点

拆迁房也就是拆迁安置房，已经办理不动产权证、满足当地上市交易限制年限的安置房可以正常买卖过户；还没有办证、处在限售期内的安置房，无法在不动产登记中心办理正式过户，只能签订私下协议，存在较大不确定性。之所以会有交易限制，是安置房属于拆迁安置保障性质，很多地方政策会设置限售期，在限售期内不允许上市转让，目的是保障安置对象的安置权益。交易前可以按标准步骤推进，第一步查询当地安置房上市政策，确认是否已经解除限售；第二步核实房屋是否已经取得不动产权证；第三步核查产权人、共有权人，确认全部安置权利人都同意出售；第四步签订规范交易合同，明确办证、过户、违约责任；第五步满足条件之后，到税务和不动产窗口办理正式过户缴税领证。完成正式过户之后，产权才完整转移到买方名下。

拆迁房两种交易状态对照表

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交易注意事项分层要点

1. 核查产权与安置人员 安置房一般是按家庭安置，常常是多人共有产权，必须确认所有安置家庭成员（原被拆迁户全部权利人）一致同意出售，防止后续其他共有人提出异议。
2. 核对拆迁安置协议、选房确认单、不动产权证，确认房屋归属，区分是国有土地安置房还是集体土地安置房，集体土地安置房交易限制会更严格。
3. 重点关注限售政策 各地限售年限不一样，常见是自取得不动产权证之日起满一定年限才可以上市，部分地区上市时还需要补缴土地出让金 / 土地收益金，这笔费用要提前约定由谁承担。
4. 合同核心条款约定 明确原房主配合办理不动产权证、后续过户的义务和时限
5. 约定高额违约责任，比如原房主反悔涨价、拒绝过户、一房多卖的赔偿条款
6. 明确物业费、维修基金、水电燃气欠费结清责任
7. 资金安全要点 未办证安置房，不建议一次性全额付款，尽量分期支付，预留尾款等到正式过户完成之后再支付
8. 优先选择资金监管，降低资金风险
9. 税费提前测算 正式过户的时候，依然要核算契税、个税、增值税，判断是否满 2 年、满五唯一，和普通二手房计税逻辑一致，同时加上安置房特有的土地相关费用。

FAQ

问题 1：拆迁房还能买卖吗，没有房产证的拆迁房可以买吗？

回答：拆迁房还能买卖吗，没有不动产权证的拆迁房不能办理正式过户，仅可以签订私下买卖协议，产权不能依法转移，存在原房主反悔、无法办证等风险，需要谨慎。

问题 2：拆迁房还能买卖吗，安置房过户是不是要补土地出让金？

回答：拆迁房还能买卖吗，部分国有划拨性质安置房上市交易，按照当地政策需要补缴土地出让金或者土地收益金，交易前一定要确认这笔费用以及承担方。

问题 3：拆迁房还能买卖吗，家里其他安置成员不同意卖房怎么办？

回答：拆迁房还能买卖吗，安置房属于安置家庭共有财产，如果其他安置权利人不同意出售，后续交易容易产生权属纠纷，不建议继续交易。

问题 4：拆迁房还能买卖吗，安置房过户之后就是商品房吗？

回答：拆迁房还能买卖吗，完成过户之后房屋属于大产权，但是房屋原始属性仍然是拆迁安置房，不等同于开发商开发的商品房，产权类型档案会保留原始安置来源记录。

数据来源

• 国有土地上房屋征收与补偿相关政策
• 各地拆迁安置房上市交易管理公开文件
• 《不动产登记暂行条例》转移登记相关规范

免责声明

本文内容仅作为拆迁房还能买卖吗、交易注意事项的参考知识，不构成购房交易决策建议，各地安置房限售年限、土地费用、集体土地安置房交易政策差异较大，最终以属地住建、自然资源、税务部门最新官方规定为准。