首先需要明确法律概念：土地使用权属于不动产权利，设立担保在法律上叫土地使用权抵押，不是质押。质押适用于动产、汇票、存单、股权等权利质权；土地使用权是不动产用益物权，适用抵押制度，在不动产登记机构办理抵押登记，抵押权自登记时设立，实务很多人习惯口语叫 “质押”，但正式合同、登记文件必须使用 “抵押” 表述。可抵押的一般是出让方式取得的国有建设用地使用权，划拨用地抵押有严格限制，集体土地抵押需要符合专项法律规定。

一、可抵押土地使用权基本条件

1. 已经依法取得不动产权证书 / 国有土地使用证，权属清晰，无争议
2. 出让国有建设用地使用权，已经缴清全部土地出让金
3. 土地不存在司法查封、异议登记、权属纠纷
4. 土地出让合同没有约定禁止抵押
5. 地上有建筑物的，遵循房地一体原则，土地和地上房屋一并抵押

二、办理基础流程

1. 委托评估机构出具土地使用权评估报告，确定抵押物价值
2. 抵押人和抵押权人（银行 / 金融机构等）签订《国有建设用地使用权抵押合同》
3. 准备材料到不动产登记中心申请抵押登记
4. 登记机构审核，核发不动产登记证明（他项权利证明）
5. 主债务清偿完毕之后，办理抵押注销登记

三、核心注意事项

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补充要点

✅ 重要区分：土地承包经营权抵押 / 经营权抵押，属于农村土地专项担保，和国有建设用地使用权抵押属于不同法律体系，不要混淆；

✅ 抵押期间，抵押人仍然可以继续开发、使用土地，但转让土地使用权，一般需要征得抵押权人同意，转让价款优先清偿担保债权；

✅ 抵押合同必须明确担保范围：主债权本金、利息、违约金、实现抵押权相关费用等。

【相关 FAQ】

问题 1：土地使用权质押谁知道？有哪些注意事项，土地使用权是质押还是抵押？

回答 1：土地使用权质押谁知道？有哪些注意事项，法律上属于不动产权利抵押，不是质押，质押是动产和权利凭证类担保，办理登记机关是不动产登记中心。

问题 2：土地使用权质押谁知道？有哪些注意事项，划拨土地可以直接抵押吗？

回答 2：土地使用权质押谁知道？有哪些注意事项，划拨国有建设用地使用权不能直接自由抵押，需要自然资源主管部门批准，处置时要优先补缴土地出让金。

问题 3：土地使用权质押谁知道？有哪些注意事项，土地抵押之后上面新建房子也属于抵押物吗？

回答 3：土地使用权质押谁知道？有哪些注意事项，按照房地一体原则，土地抵押后，地上原有建筑物一并抵押，后续新增建筑物不属于原抵押财产，处置时可一并处分，但新增部分价款抵押权人无优先受偿权。

问题 4：土地使用权质押谁知道？有哪些注意事项，还清贷款之后必须办注销抵押吗？

回答 4：土地使用权质押谁知道？有哪些注意事项，主债务结清之后，建议及时到不动产登记中心办理抵押注销登记，解除权利限制，后续转让、再次抵押才不受影响。

【数据来源】

[2026-10-30] 《民法典》物权编 抵押权相关条款、不动产登记暂行条例公开法规文本

[2025-12-26] 国有建设用地使用权抵押登记办事公开指引

[2025-10-28] 划拨土地使用权抵押管理相关政策解读公开资料

【免责申明】

本文仅为法律知识科普参考，不替代律师及金融机构专业意见，各地不动产抵押登记细则、划拨用地审批要求存在差异，办理前以不动产登记中心、自然资源主管部门当期要求为准。