二套房契税是购房人家庭名下购买第二套住房时，办理不动产转移登记环节征收的财产税，现行优惠政策下，第二套改善性住房契税，90 平方米及以下按 1% 税率征收，90 平方米以上按 2% 税率征收，计税基数一般为房屋不含增值税的成交价格。核心原因是国家针对家庭改善型住房出台契税优惠政策，区分首套、二套，同时按房屋建筑面积分档设置税率，目的是支持合理改善居住需求，契税由购房人承担，在不动产交易缴税窗口申报缴纳，完税之后才能办理不动产权过户登记。需要区分，这套优惠政策适用的是家庭第二套改善性住房，如果属于商业性质公寓、商铺等非住宅，不享受住房二套优惠，统一按法定 3% 税率计征；另外二套认定是按家庭名下在所在城市住房套数认定，包含夫妻双方以及未成年子女，已经出售过户的房产不再计入家庭套数。

二套房契税税率分档表

表格

计税基数重点说明

✅ 正常成交：以网签合同成交价格，剔除增值税之后作为计税价格

✅ 成交价格明显偏低无正当理由：税务机关参照存量房评估系统的评估价核定计税基数

✅ 房屋如果是赠与、交换等特殊方式取得，计税方式另行按契税相关规定核定，不直接套用买卖二套优惠

申报办理完整步骤

第一步，完成网签，确认家庭住房套数，不动产税务窗口查询家庭名下住房登记信息，认定是否属于第二套房。

第二步，确认房屋建筑面积、房屋性质（住宅 / 非住宅），确定适用税率档位。

第三步，核算不含增值税计税价，代入公式计算二套房契税金额。

第四步，在缴税窗口提交网签合同、身份证明、家庭住房查询结果，申报缴纳契税，取得契税完税凭证。

第五步，凭契税完税凭证，继续办理不动产转移登记。

深度补充要点

1. 家庭认定口径：夫妻 + 未成年子女，成年子女单独购房单独认定套数
2. 跨城市房产：多数城市认定口径为本市范围内已有住房，外地房产是否计入，以属地税务部门执行口径为准
3. 契税优惠政策属于阶段性优惠，后续政策调整以财政部、税务总局最新公告为准
4. 拆迁安置房、法拍房二套契税，同样参照该优惠规则，前提是属于住宅性质

【相关 FAQ】

问题 1：二套房契税是多少？第二套房契税怎么算，第二套房子刚好 90 平，契税按 1% 还是 2%？

回答 1：二套房契税是多少？第二套房契税怎么算，第二套房建筑面积等于 90 平方米，属于 90㎡及以下档位，第二套房契税按 1% 计算，计税基数为不含增值税的房屋成交价格。

问题 2：二套房契税是多少？第二套房契税怎么算，买第二套商办公寓能不能享受二套房契税优惠？

回答 2：二套房契税是多少？第二套房契税怎么算，商办公寓属于非住宅，不能享受住宅二套房契税优惠，第二套房契税统一按 3% 税率计算，不执行 90 平分档优惠。

问题 3：二套房契税是多少？第二套房契税怎么算，之前老房子已经卖掉，再买还算二套房吗？

回答 3：二套房契税是多少？第二套房契税怎么算，原有住房已经完成过户出售，家庭名下不再登记该套房产，再次购房一般认定为首套，不再按照第二套房契税分档税率计算。

【数据来源】

[2016-02-22]《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》财政部 国家税务总局 住房城乡建设部

[2021-09-01]《中华人民共和国契税法》全国人大常委会

[2019-01-01] 不动产交易契税征管相关执行口径 国家税务总局

【免责申明】

本文内容仅为二套房契税计税科普解读，不替代税务机关正式办税答复与专业意见，各地套数认定、特殊交易计税细则存在差异，具体事项请以属地税务部门最新政策为准。