房产增值税，日常二手房交易里大家俗称的房产增值税，正式名称是销售不动产增值税，是个人转让住宅、非住宅房产的时候，就不动产转让增值环节征收的流转税，纳税义务主体一般是出售方（原产权人），在二手房网签之后、不动产过户之前，到税务窗口申报缴纳，完税之后才可以继续办理过户登记。核心设置原因，是对不动产转让交易环节进行税收征管，同时配套住房优惠政策，普通住宅满足持有年限等条件可以享受免征，不满足条件则按规定计税征收，非住宅类房产一般不享受住宅免征优惠。要区分清楚，房产增值税和契税不是同一个税种，契税是买方缴纳，房产增值税原则上由卖方承担，不过二手房交易实操当中，买卖双方可以在买卖合同里面约定税费实际承担方式，属于双方民事约定，不改变税法上法定纳税义务人。

住宅增值税优惠与计税对照表

表格

提示：各地关于住宅免征的持有年限口径，以属地税务最新政策执行口径为准。

房产增值税缴纳完整办理步骤

第一步，完成二手房网签，准备网签合同、原购房发票、原契税票、不动产权证、买卖双方身份证明。

第二步，税务窗口调取房产原始购入成本资料，核算是否符合房产增值税免征条件。

第三步，符合免征条件的，税务部门办理免税审核，出具免税相关凭证，不用缴纳房产增值税。

第四步，不符合免征条件，税务系统核算计税基数、税率，计算房产增值税应缴金额。

第五步，现场完成税款缴纳，取得增值税完税凭证。

第六步，凭增值税完税凭证（或免税凭证），继续申报契税，之后办理不动产转移登记。

深度补充要点

✅ 差额计税核心：转让收入减去房产原来购置原价以及合理扣除项目，用差额作为计税基础

✅ 全额计税：不可以抵扣原始购房成本，直接按转让收入作为计税基数

✅ 原始购房发票是差额计税关键材料，如果原始发票遗失，需要提前联系税务部门查询档案，确认替代核验方式

✅ 法拍房、赠与再出售、拆迁安置房转让，同样需要判断是否适用房产增值税相关政策

【相关 FAQ】

问题 1：什么是房产增值税？房产增值税如何缴纳，这个税是买家出钱吗？

回答 1：什么是房产增值税？房产增值税如何缴纳，房产增值税法定纳税义务人是出售房产的卖方，房产增值税申报缴纳是卖方作为纳税主体，买卖双方可以在合同约定由买方代为承担，但是税法上纳税主体不变。

问题 2：什么是房产增值税？房产增值税如何缴纳，满足免征条件还需要去税务做审核吗？

回答 2：什么是房产增值税？房产增值税如何缴纳，即使住宅符合房产增值税免征条件，仍然需要在过户前到税务窗口做免税审核，取得免税凭证，房产增值税不是自动免征，需要税务部门核验认定。

问题 3：什么是房产增值税？房产增值税如何缴纳，商铺转让也要交房产增值税吗？

回答 3：什么是房产增值税？房产增值税如何缴纳，商铺属于非住宅，不能享受住宅满年限免征政策，商铺转让需要按差额方式申报缴纳房产增值税，申报流程和住宅过户税务申报流程一致。

【数据来源】

[2016-05-01]《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财政部 国家税务总局

[2022-01-01] 不动产转让增值税征管相关执行口径 国家税务总局

[2021-09-01]《中华人民共和国契税法》配套不动产交易涉税政策 全国人大常委会

【免责申明】

本文内容仅为房产增值税相关科普解读，不替代税务机关正式办税答复与专业法律意见，各地住宅免征年限、差额扣除细则存在差异，具体事项请以属地税务部门最新政策为准。