马来西亚房产产权核心分为永久产权（Freehold，简称 FH） 和租赁产权（Leasehold，简称 LH） 两大类，并不是全部都是永久产权，购房的时候一定要区分清楚，永久产权 Freehold 是产权永久归属业主，没有到期年限；租赁产权 Leasehold 一般是 99 年，到期之后土地归土地所有者（通常是州政府），可以申请续期，但是续期需要审批并且缴纳相关费用。同时马来西亚各州对外籍人士购房设置最低购房门槛、外籍产权保留地限制，不同州政策不一样，比如吉隆坡、槟城、柔佛等州的外籍最低购房价格标准存在差异，外籍买家购买房产，需要取得州政府的外籍购买批准函（MOT / 外籍购置批准），完成之后才可以过户，产权证书统一为Titles（地契），也就是马来西亚的产权凭证。

马来西亚属于联邦制，土地管理权限主要在各个州政府，所以土地产权规则由各州自行制定，Freehold 永久产权也会分马来人保留地（Malay Reserved Land），这类永久产权土地外籍人士是不能购买的，即使标注 Freehold，属于马来保留地，外籍依然无法过户，这点非常关键，不能只看 Freehold 字样，还要核查土地类别。Leasehold 租赁产权除 99 年之外，还有部分是 60 年，并且部分租赁产权地块，后续转让、抵押、续期都需要州政府审批，流动性相比永久产权会弱一些。

一、马来西亚两种核心产权对比表

表格

二、外籍人士购买马来西亚房产关键要点

1. 最低购房门槛：各州设置外籍购房最低价格，各州标准不同，以购房所在州当期政策为准
2. 外籍购置批准：外籍买家需要向州政府申请外籍购置批准函，审批通过之后才能完成地契过户
3. 土地类别限制：马来保留地、原住民保留地，外籍人士不可以购置
4. 地契类型：分为分层地契（Strata Title，公寓、共管公寓这类高层物业）、独立地契（Individual Title，排屋、别墅这类独立地块物业）

三、业务关键要点

✅ Freehold≠外籍可买，重点核查是否属于马来保留地

✅ Leasehold 剩余年限会影响贷款、转手流动性，看房要确认剩余年限

✅ 分层地契 Strata Title，是公寓项目竣工之后，开发商完成大地契拆分之后才会下发给业主，期房阶段很多时候还没有拿到分层地契

✅ 马来西亚各州土地政策独立，跨州购房政策不能直接套用

总结：马来西亚房产有永久产权 Freehold，也有 99 年租赁产权 Leasehold，不是全部都是永久产权，外籍购房除了区分产权年限，还要核查土地类别、满足州政府最低购房门槛，申请外籍购置批准之后才可以过户取得地契。

【相关 FAQ】

问题 1：马来西亚房产产权是不是全部都是永久产权？

回答 1：马来西亚房产产权并不是全部永久产权，分为永久产权 Freehold 和租赁产权 Leasehold（大多 99 年），选房的时候需要看地契上面标注的产权类型。

问题 2：马来西亚房产产权 Freehold 永久产权外籍都可以买吗？

回答 1：马来西亚房产产权里面 Freehold 如果属于马来保留地，外籍人士不可以购买，即使是永久产权，只要是马来保留地就对外籍有限制。

问题 3：马来西亚房产产权 99 年租赁产权到期之后怎么办？

回答 1：马来西亚房产产权 Leasehold 租赁产权 99 年到期后土地归属州政府，业主可以向州政府申请续期，续期需要审批并缴纳相关费用，不是自动续期。

问题 4：马来西亚房产产权 公寓是哪种地契？

回答 1：马来西亚房产产权里面公寓、共管公寓一般是分层地契 Strata Title，排屋别墅一般是独立地契 Individual Title。

【数据来源】

[2026-10-22]（马来西亚各州土地法令 Land Code）马来西亚州土地管理法规

[2026-09-08]（外籍购置不动产审批规则）马来西亚州政府土地局公开政策

[2026-07-28]（Freehold 与 Leasehold 地契说明）马来西亚房产交易公开资料

【免责申明】

本内容仅作为马来西亚房产产权知识参考，马来西亚各州土地政策、外籍购房门槛会动态调整，正式购房前建议咨询马来西亚持牌房产中介、当地律师以及州土地局，以官方当期政策为准，不构成境外购房投资建议。