新房办理银行按揭，核心硬性门槛是开发商必须取得《商品房预售许可证》，并不是要求五证在签约做按揭当天全部都已经办齐，但是预售证的取得，前置条件就是前面四证已经办理完成，所以实际业务里，能拿到预售证，就代表项目前面四证基本已经齐备，也就是大家常说的五证齐全才可以正常做按揭，银行受理新房按揭，会核验项目预售许可、开发商资质、网签备案资格，没有预售证的项目，银行不会受理按揭贷款，也无法办理网签，二手房按揭逻辑不一样，二手房是核验不动产权证，不需要开发商五证，这点一定要区分开。

五证分别是：国有土地使用证（现在为不动产权证书）、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。

一、规则底层原因

银行发放新房按揭，是把这套在建商品房作为抵押物，同时要保障购房合同可以网签备案，如果项目没有预售证，属于不具备合法预售资格，购房合同不能网签，抵押预告登记也无法正常办理，银行风控不会审批放款，而预售证办理的法定前置审批，就是前面四证已经通过主管部门审批，所以只要拿到预售证，前面四证一般已经具备，市场上才会形成 “五证齐全才能办按揭” 这个通俗说法。

二、对照清单

表格

三、办理落地步骤

1. 第一步，选房的时候，要求售楼处公示五证，重点核验商品房预售许可证，核对预售证上面的楼栋号，确认你要买的这一栋在预售许可范围内，不是整盘有证，但是你选的楼栋不在许可里面。
2. 第二步，签订商品房认购书、正式购房合同，办理网签备案。
3. 第三步，向银行提交按揭申请，银行核验项目预售许可、开发商资料，同时审核购房者个人征信、收入、流水等贷款资质。
4. 第四步，审批通过之后办理预抵押登记，等待放款。
5. 第五步，放款之后按贷款合同按期还款，相关证件复印件、网签合同、贷款合同归档留存。

四、补充落地要点

注意区分，是对应楼栋要有预售证，有些项目分批取证，一期已经拿到预售证可以按揭，二期还没取证就不能做按揭，不要只看售楼处张贴的其他楼栋预售证就认为全部楼栋都可以按揭，签约前可以在当地住建官网查询预售证公示信息，核对楼栋、套数、许可有效期。

【相关 FAQ】

问题 1：买房是不是五证齐全才能做按揭，只要有预售证就可以办按揭吗？

回答 1：买房是不是五证齐全才能做按揭，因为预售证办理前置就是前四证获批，所以取得预售证的楼栋，一般就满足银行按揭准入，同时还要购房者个人贷款资质符合银行要求。

问题 2：买房是不是五证齐全才能做按揭，现房还需要预售证吗？

回答 2：买房是不是五证齐全才能做按揭，现房已经办理大产权证，不需要商品房预售许可证，核验不动产权属就可以申请按揭。

问题 3：买房是不是五证齐全才能做按揭，二手房也要开发商五证吗？

回答 3：买房是不是五证齐全才能做按揭，二手房按揭不需要开发商五证，只核验房屋不动产权证，产权无查封、无异常抵押就可以申请贷款。

问题 4：买房是不是五证齐全才能做按揭，预售证只覆盖部分楼栋怎么办？

回答 4：买房是不是五证齐全才能做按揭，只有纳入预售许可范围内的楼栋，才可以正常网签和办理按揭，未取证楼栋银行一般不受理按揭。

【数据来源】

[2026-10-29]（买房是不是五证齐全才能做按揭）住建部门商品房预售管理业务指引

[2026-10-16]（买房是不是五证齐全才能做按揭）商业银行个人住房按揭贷款项目准入业务规范

[2026-09-22]（买房是不是五证齐全才能做按揭）商品房网签预抵押登记业务手册

【免责申明】

本内容属于新房按揭准入要求参考指引，不构成银行最终审批承诺，不同银行项目准入细则、当地住建预售管理要求存在差异，最终是否可以办理按揭以贷款银行以及住建主管部门审核为准。