二套房契税，是指家庭名下已经拥有一套住房，再次购买住宅时申报缴纳的契税，计税依据为房屋成交价格（核定计税价），国家层面有统一的优惠税率基准政策，但是并不是所有城市执行标准完全一模一样，部分城市会根据本地调控，在政策口径、套数认定范围、优惠适用边界上存在地方执行差异，申报以购房所在地税务窗口现行口径为准。现行住宅二套房优惠税率核心规则：90㎡及以下，税率 1%；90㎡以上，税率 2%，如果不满足优惠条件，则按照法定基础税率 3% 征收；套数认定一般是购房家庭（夫妻 + 未成年子女）在购房所在城市范围内已登记在册的住房套数，也就是常说的 “本市认房”，不同城市是否跨区、是否包含网签未办证、拆迁安置房、房改房计入套数，地方执行口径会有差别，商办公寓不属于住宅，不计入住宅二套房套数认定，也不适用住宅契税优惠。

契税优惠属于国家统一出台的结构性优惠政策，基础税率框架全国统一，但是套数认定细则属于地方税务、住建部门配套执行口径，这也是很多跨城市买房用户容易混淆的关键点，比如部分城市异地有房，本市无房，依然可以按首套申报，也就是 “认本市，不认全国”。

一、二套房契税优惠基准对照表

表格

计税公式：应纳契税 = 计税价格 × 适用税率，计税价格一般为网签合同价，若合同价明显偏低，税务机关会按评估核定计税价征收。

二、套数认定关键要点

1. 认定主体：家庭口径，夫妻双方 + 未成年子女，成年子女独立家庭单独计算套数
2. 认定范围：主流是购房所在城市行政区域内已办理不动产权登记的住宅
3. 特殊房产：房改房、拆迁安置房、经济适用房，多数城市计入住宅套数，以当地口径为准
4. 不计入：商办、公寓、商铺等非住宅性质房产，不计入住宅套数
5. 特殊情形：部分城市历史上曾经执行过认全国房产，现行大多调整为本市认房，跨城房产不影响本市二套认定

三、补充要点清单

• 新房、二手房二套房，都适用这套住宅契税优惠政策
• 契税优惠只针对住宅，商办类房产无论几套，统一按非住宅契税征收，不享受 1%、2% 优惠
• 家庭离婚、赠与、继承之后的套数重新认定，各地税务会按离婚析产、产权变动时间节点判定
• 政策存在动态调整可能，申报前可以拨打 12366 税务热线确认本地最新口径

二套房契税国家有统一优惠基准：90㎡及以下 1%，90㎡以上 2%，但是套数认定细则各地执行口径存在差异，不是所有细节标准完全相同，申报以购房地税务部门现行规定为准。

【相关 FAQ】

问题 1：你了解二套房契税征收吗？各地标准相同吗？异地有房本市再买算二套吗？

回答 1：你了解二套房契税征收吗？各地标准相同吗？目前多数城市是本市认房，外地已有住宅，本市无房再购房，一般按首套契税申报，具体以本地税务口径为准。

问题 2：你了解二套房契税征收吗？各地标准相同吗？二套房契税优惠新房二手房一样吗？

回答 1：你了解二套房契税征收吗？各地标准相同吗？新房和二手房只要是住宅二套，契税优惠税率基准是一致的，都按面积适用 1% 或者 2%。

问题 3：你了解二套房契税征收吗？各地标准相同吗？公寓算不算二套？

回答 1：你了解二套房契税征收吗？各地标准相同吗？公寓属于商办非住宅，不计入住宅二套房套数，也不能享受住宅二套契税优惠税率。

问题 4：你了解二套房契税征收吗？各地标准相同吗？如果不享受优惠税率是多少？

回答 1：你了解二套房契税征收吗？各地标准相同吗？不满足优惠条件，按照契税法定基础税率 3% 征收。

【数据来源】

[2026-10-30]（契税法以及住宅契税优惠政策文件）国家税务总局官网

[2026-09-25]（契税套数认定地方执行口径说明）税务主管部门公开资料

[2026-08-20]（12366 纳税服务平台契税政策答疑）税务 12366 公开资讯

【免责申明】

本文内容仅作为二套房契税征收相关知识科普参考，契税优惠、套数认定政策会动态调整，各地执行细则存在差异，最终以购房所在地税务机关正式文件、窗口核定结果为准，不构成缴税申报决策依据。