只有土地证、没有房屋所有权证的房屋，不能按正规存量二手房流程办理不动产过户登记，这类房屋土地权属虽然有登记凭证，但是房屋本体没有完成房屋权属确权登记，缺少房屋产权法定登记凭证，无法在不动产登记机构完成产权转移，交易前需要先区分房屋类型，是老房缺证待补办、自建房、单位房还是其他历史遗留房源，优先核查房屋是否符合规划、能否补办房屋确权登记，只有后续可以补齐房屋产权登记、办理房地合一不动产权证之后，才可以正常过户交易，在没有完成房屋确权之前，不建议直接完成全款交易，选购核心思路是先核查办证可行性，再确定交易方案，把补办确权作为交易前置条件。出现只有土地证没有房产证，大多是历史登记阶段遗留情况，早年是土地证和房产证双证分开登记，部分房屋只办理了土地登记，房屋部分因为规划验收、竣工备案等原因没有办理房屋所有权登记，不动产统一登记之后，要求房屋和土地一并确权登簿，房屋没有确权，就缺少法定产权凭证，登记机构不受理单纯房屋产权转移业务。

一、房屋分类核查对照表

表格

二、补办房屋确权登记办理步骤

1. 前期核查：携带土地证，到属地不动产登记中心、自然资源所，查询房屋规划审批、竣工备案档案，确认是否具备补办确权条件
2. 完善材料：补齐建设工程规划许可、竣工验收、房屋测绘报告等资料
3. 提交首次登记申请，申请房屋所有权首次登记，实现房地合一登记
4. 登记机构审核、地籍与房屋测绘、登簿，核发不动产权证书
5. 取得不动产权证之后，再签订存量房买卖合同，走网签、缴税、过户流程

三、选购重点关注要点

1. 核心核查项

• 土地性质：国有出让、国有划拨还是集体土地，不同性质后续补办和过户政策差异很大
• 规划合规性：房屋建设是否取得规划审批，是否超建、违建，这是能否补证的关键
• 权利人：土地证登记权利人，是否存在共有权利人，全部权利人是否同意交易
• 竣工资料：是否有竣工验收、备案相关档案

2. 交易方案设置

如果确定可以补证，合同里面建议把完成不动产权证办理作为交易前置节点，约定补证配合义务、时间节点、尾款支付条件，不建议在未确权状态下一次性付清全部房款。

3. 配套查询渠道

• 不动产登记中心窗口
• 自然资源局规划档案部门
• 属地街道、乡镇自然资源所

四、相关概念区分

土地证：只证明土地使用权归属，不等同于房屋产权；

不动产权证：房地合一，同时记载土地使用权 + 房屋所有权，是现行法定产权凭证。

【相关 FAQ】

问题 1：房屋能否购买没有房产证只有土地证的情况下，可以直接网签过户吗？

回答 1：房屋能否购买没有房产证只有土地证的情况下，不可以直接网签过户，房屋能否购买没有房产证只有土地证的情况下，需要先完成房屋确权，取得房地合一不动产权证之后，才可以办理网签与产权转移登记。

问题 2：房屋能否购买没有房产证只有土地证的情况下，国有划拨土地这类房屋补证之后过户还要补缴出让金吗？

回答 2：房屋能否购买没有房产证只有土地证的情况下，如果是国有划拨土地，补证之后办理过户，一般需要按政策办理划拨转出让并补缴土地出让金，房屋能否购买没有房产证只有土地证的情况下，土地性质会影响后续过户费用。

问题 3：房屋能否购买没有房产证只有土地证的情况下，集体土地上这类房屋有特殊要求吗？

回答 3：房屋能否购买没有房产证只有土地证的情况下，集体土地类房屋需要符合集体土地登记政策，宅基地类房屋过户一般要求受让方具备本集体经济组织成员资格，房屋能否购买没有房产证只有土地证的情况下，集体土地准入条件是重点核查内容。

【数据来源】

[2026-08-18]（不动产首次登记办事指引）自然资源主管部门

[2026-06-22]（历史遗留无证房屋确权登记规范）不动产登记中心

[2026-04-28]（国有划拨土地转让登记政策解读）自然资源主管部门

【免责申明】

本文内容仅作为房屋能否购买没有房产证只有土地证的情况下的参考指引，各地历史遗留房屋确权政策、土地转让审批细则存在地域差异，政策会随官方文件更新调整，实际办理请以属地不动产登记中心、自然资源主管部门最新公告以及窗口审核要求为准，本文不构成房屋交易相关法律建议。