首先要明确，营业税这个税种已经在营改增改革之后正式停征，现在转让土地使用权，不再计算营业税，替换成增值税来计税，很多人习惯沿用老叫法，仍然叫成土地使用权营业税，实际现在执行的是转让土地使用权增值税，计税方式分为一般计税和简易计税两种，计税基数是转让取得的全部价款和价外费用，符合条件的可以选择差额计税，也就是转让收入扣除取得土地使用权原价之后的余额作为计税销售额，税费成本高低要看主体类型、取得土地时间、转让价差，价差大对应的计税金额就高，价差小税费就低，并不是固定很贵。营改增是全国统一税制调整，把原来征收营业税的不动产、土地使用权转让业务，全部划归增值税征收体系，同时保留差额征税的政策设计，延续原来可以扣除土地取得成本的计税思路，纳税人可以通过电子税务局、办税服务厅完成申报缴纳，同时还要配套申报附加税费。

一、计税方式对照表

表格

计算公式

简易差额计税：增值税 =（转让土地全部价款及价外费用 − 取得土地使用权原价）÷（1+5%）×5%

一般计税：销项税额 = 转让全部价款及价外费用 ÷（1+9%）×9%，可以抵扣对应的进项税额

附加税费：以实际缴纳增值税额为基数，计算城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

二、申报缴纳操作步骤

1. 确认纳税人身份，确认土地使用权取得时间，判断可以适用简易计税还是一般计税方式。
2. 归集凭证资料，准备土地出让合同、原始取得土地付款凭证、土地不动产权证、转让合同，差额扣除需要留存合法有效扣除凭证。
3. 计算计税销售额，按照选定计税方式算出增值税应纳税额，同步核算附加税费。
4. 在纳税申报期，登录电子税务局，选择土地使用权转让对应的增值税申报项目，填报销售额、扣除项目、应纳税额。
5. 也可以携带全套纸质资料，前往主管税务办税服务厅窗口现场申报。
6. 申报完成之后，通过三方协议扣款、银行端缴税等方式完成税款缴纳。
7. 取得完税凭证，后续办理土地使用权不动产过户登记的时候，提交完税相关资料。

三、关于费用高低要点清单

✅ 简易差额计税是按增值差额计税，不是按转让全款全额计税，土地原始取得成本越高，差额就越小，税费就越低

✅ 一般计税可以抵扣进项，有合规进项票的情况下，实际税负会有所下降

✅ 除增值税之外，转让土地使用权还会涉及土地增值税、印花税、企业所得税或者个人所得税，全套综合成本需要一并测算

✅ 小规模纳税人和一般纳税人计税规则不同，提前判定身份，才能选择适配计税方案

✅ 差额扣除必须要有合法凭证，没有合规凭证不能做差额扣除

四、补充总结

现在转让土地使用权已经没有营业税，现行是增值税，分为一般计税和简易差额计税，根据取得土地时间、纳税人身份选择计税方法，通过电子税务局或者办税厅申报缴款，税费是否很高主要取决于转让价差、取得成本、可抵扣进项，不是固定高额税费，申报时同步核算附加税费，完成缴税之后取得完税凭证用于后续不动产过户。

【相关 FAQ】

问题 1：土地使用权如何算营业税的呢，现在转让土地使用权还需要交营业税吗？

回答 1：土地使用权如何算营业税的呢，营改增之后营业税已经停征，转让土地使用权不再计算营业税，现行按照转让土地使用权增值税政策计税。

问题 2：土地使用权如何算营业税的呢，差额计税扣除土地原价需要什么凭证？

回答 2：土地使用权如何算营业税的呢，差额计税扣除土地原价，需要留存土地出让合同、原始缴款票据等合法有效凭证，作为税务申报扣除依据。

问题 3：土地使用权如何算营业税的呢，小规模纳税人转让土地使用权怎么缴纳？

回答 3：土地使用权如何算营业税的呢，小规模纳税人转让土地使用权适用简易差额计税，征收率 5%，在纳税申报期通过电子税务局或者办税厅申报缴纳增值税及附加税费。

问题 4：土地使用权如何算营业税的呢，这套税费之外还有其他税种吗？

回答 4：土地使用权如何算营业税的呢，转让土地使用权除增值税和附加税费之外，还会涉及土地增值税、印花税，主体是企业还会涉及企业所得税，个人涉及个人所得税。

【数据来源】

[2026-10-15]（营改增转让土地使用权增值税计税政策解读）国家税务总局公开政策专栏

[2026-09-05]（土地使用权转让增值税差额征税申报指引）税务部门办税公开指南

【免责申明】

本文内容仅作为土地使用权转让税制知识科普参考，税收政策会根据最新文件调整，具体计税、申报请以主管税务机关最新规定为准，不替代专业税务意见。