国有土地使用权转让，是已经合法取得国有土地使用权的权利人，按照法定要求，把土地使用权再转移给受让方的行为，转让需要同时满足权属合法、开发进度达标、价款税费缴清、用途规划不变这几大类核心条件，不同取得方式的土地，也就是出让类土地和划拨类土地，对应的转让门槛、审批流程会有明显区分，办理前要提前核对宗地规划、出让合同约定、闲置认定、不动产登记状态，确保宗地不存在查封、抵押未解除、权属争议等限制转让的情形，整个转让行为要贴合国土空间规划、土地用途管制相关规定，保障转让之后土地继续按照批准用途规范使用。

一、出让性质国有土地使用权转让核心条件

表格

二、划拨性质国有土地使用权转让核心条件

划拨土地转让和出让土地不一样，不能直接自行转让，需要先报有批准权的人民政府审批。

1. 转让申请获批之后，一般由受让方办理土地使用权出让手续，补缴土地出让金，转为出让性质土地之后再完成权属转移登记。
2. 有批准权的政府可以决定保留划拨性质的，转让之后仍然维持划拨用地属性，这类用地一般限定在国家机关、公益、重点扶持项目等符合划拨目录的范围。
3. 转让主体要具备对应用地资格，宗地符合城市规划，没有违法用地、超占土地等历史遗留违法情形。

三、转让办理主要步骤

1. 前期核验：调取不动产权证、原国有土地出让合同、规划意见书、缴款凭证，核验宗地现状、投资完成证明材料，确认是否满足法定转让门槛。
2. 内部决议：如果转让方是企业，按照公司章程完成股东会或者董事会决议，涉及国有资产的，同步履行国资评估、备案、挂牌等对应程序。
3. 拟订转让合同：合同写明宗地位置、面积、剩余年限、转让价款、开发义务、税费分担、规划约束、交割时间等条款。
4. 报批与审批：划拨土地提交政府审批；出让土地按属地自然资源主管部门要求提交转让备案或者审核材料，涉及抵押的同步取得抵押权人同意文书。
5. 缴税完税：双方按照规定申报契税、增值税、印花税等相关税费，取得完税凭证。
6. 不动产转移登记：携带转让合同、审批文件、完税证明、权属证书等材料，到不动产登记机构办理国有土地使用权转移登记，更新不动产权证书。

四、实操建议

• 提前委托第三方核算开发投资总额，留存工程合同、付款凭证、工程审计报告，作为达到 25% 投资比例的佐证材料。
• 转让前核查国土空间规划图，确认宗地规划性质，避免转让之后无法落地原定项目。
• 涉及国有资产类土地转让，提前做好土地评估，评估报告要在有效期内，评估结果按要求备案。
• 转让合同里面明确剩余土地使用年限，受让方清楚到期后续期相关政策要求。
• 属地政策存在细则差异，办理前可以咨询属地自然资源局和不动产登记中心，确认最新申报材料清单。 完成全部审批、完税、转移登记之后，国有土地使用权正式转移至受让方名下，受让方继续承接原出让合同约定的土地使用义务，按照规划和批准用途持续开发利用土地。

【相关 FAQ】

问题 1：国有土地使用权转让条件里面的开发投资总额百分之二十五，是包含土地出让金吗？

回答 1：国有土地使用权转让条件所要求的开发投资总额，一般不包含土地出让金，主要核算房屋建设工程本身的工程建设投入，需要准备工程审计、付款凭证作为佐证材料，属地自然资源部门会按细则核验。

问题 2：国有土地使用权转让条件是否允许转让之后改变土地用途？

回答 2：国有土地使用权转让条件默认维持原批准土地用途，转让环节不能直接变更土地用途，如果受让方想要改变土地用途，需要另行申请规划调整、补缴土地出让金，单独办理变更审批手续。

问题 3：划拨土地满足国有土地使用权转让条件之后，是否必须转为出让用地？

回答 3：划拨土地满足国有土地使用权转让条件，报政府审批之后，原则上受让方需要补办出让手续补缴出让金，只有政府批准可以继续保留划拨属性的情形，才可以维持划拨用地状态。

问题 4：有抵押的土地，还可以满足国有土地使用权转让条件办理转让吗？

回答 4：宗地带有抵押的情况下，只要取得抵押权人书面同意转让，同时按要求清偿或者变更抵押安排，排除转让限制，就可以继续推进国有土地使用权转让条件核验与后续登记流程。

【数据来源】

[2025-07-01]（国有土地使用权转让相关规定解读）自然资源部门官网

[2024-11-15]（国有土地使用权转让条件实务解析）不动产登记行业公开资料

【免责申明】

本文内容仅作为政策科普与实操参考，不构成法律、行政审批或者交易决策建议，各地自然资源主管部门执行细则存在差异，正式办理请以属地主管部门最新官方文件以及审批结果为准。