核心结论：土地使用权出让，是国家把国有土地使用权有偿、有期限出让给用地单位，需要缴纳土地出让金；土地使用权划拨，是县级以上人民政府依法批准，将国有土地无偿（或仅补偿安置费用）交付土地使用者使用，一般没有固定使用年限，二者最核心差异就是有偿 / 无偿、是否有明确出让年限、转让抵押限制不同。

一、出让与划拨对照表

表格

二、深度要点说明

1、出让土地

属于市场化取得，权利相对完整，是商品房、商业地产、产业园区厂房最主流的取得方式，产权人可以正常进行转让、抵押、融资，但是必须遵守出让合同约定的规划、开竣工、投资强度等要求，未达到投资开发比例，不能转让。

2、划拨土地

本质是国家为公共利益配置土地，不是永久免费土地。

• 如果后续改变用途，或者要上市交易，必须经过自然资源主管部门审批，办理划拨转出让，补缴土地出让金之后，才可以变成出让性质；
• 常见划拨房产：老单位房、公房、经济适用房、部分公益配套用房，这类二手房上市交易的时候，经常会涉及补缴土地出让金。

3、关键误区

❌ 误区：划拨土地是永久产权

✅ 正确：只是没有约定使用年限，国家基于公共利益、规划调整，仍然可以依法收回土地使用权，并依法补偿。

❌ 误区：划拨土地和出让土地交易税费完全一样

✅ 正确：划拨土地上市交易，额外多出划拨转出让、补缴土地出让金环节，成本和出让土地不一样。

相关 FAQ

问题 1：土地使用权出让与土地使用权划拨，商品房是哪一种？

回答：土地使用权出让与土地使用权划拨，商品房开发用地全部是出让性质，不是划拨。

问题 2：土地使用权出让与土地使用权划拨，划拨房以后想卖可以直接过户吗？

回答：土地使用权出让与土地使用权划拨，划拨土地房产不能直接按普通商品房过户，需要先审批，补办出让手续、补缴土地出让金。

问题 3：土地使用权出让与土地使用权划拨，出让金是不是两者都要交？

回答：土地使用权出让与土地使用权划拨，出让取得必须缴纳土地出让金；划拨初始取得不用交出让金，后续转让变更性质的时候才需要补缴。

问题 4：土地使用权出让与土地使用权划拨，工业用地一般是出让还是划拨？

回答：土地使用权出让与土地使用权划拨，市场化工业项目一般是招拍挂出让；只有国家重点扶持特殊公益类工业项目，才可以采用划拨方式。

数据来源

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地管理法》、《不动产登记暂行条例》公开法规资料

免责声明

本内容仅作为知识科普，各地划拨用地审批、补缴出让金细则存在地域差异，最终以当地自然资源主管部门政策为准，不构成行政办理承诺。