依法取得、权属清晰的国有建设用地使用权，是可以办理抵押登记的，集体土地里面的集体经营性建设用地使用权，在符合法定条件下也可以依规抵押，并不是所有类型土地使用权都能抵押，不同土地性质、土地用途，抵押的准入要求、登记规则存在差别。土地使用权抵押属于不动产抵押，必须办理不动产抵押登记，抵押权自登记时设立，抵押的时候要区分 “地随房走、房随地走” 原则，土地上已经建成房屋的，房屋所有权要和土地使用权一并抵押，不能单独只抵押土地而把地上建筑物剥离。办理抵押之前，需要核验土地权属证书、土地出让合同、规划条件，确认土地没有权属争议、没有司法查封、没有其他限制抵押的情形，同时确认土地剩余使用年限、是否已经完成全部出让金缴纳，这些都是抵押登记审核的重点。

一、各类土地使用权抵押规则对比

表格

二、土地使用权抵押办理操作步骤

1. 权属核验：查询不动产权证书，确认土地性质、用途、剩余年限，核查是否存在查封、异议登记、在先抵押等限制情形。
2. 前置审批（如需要）：划拨用地、特殊用途土地，按要求取得主管部门抵押批准文件。
3. 签订抵押合同：抵押人和抵押权人签订书面抵押合同，明确主债权、抵押范围、债务履行期限。
4. 评估（按需）：金融机构一般会委托评估机构对土地使用权价值进行评估，确定抵押价值。
5. 不动产抵押登记：双方共同到不动产登记机构提交申请，提交不动产权证、主债权合同、抵押合同、审批文件等材料。
6. 登记完成：审核通过，记载于不动产登记簿，核发不动产登记证明，抵押权正式设立。

三、抵押办理注意事项清单

✅ 坚持房地一体原则，宗地上面已有合法建筑物，房屋和土地使用权一并抵押。

✅ 出让土地需要确认土地出让金已经全部缴清，未缴清一般无法办理抵押登记。

✅ 共有土地使用权抵押，需要全部共有人同意并共同到场办理。

✅ 抵押期限不能超过土地使用权剩余法定使用年限。

✅ 已经设置在先抵押的土地，再次抵押属于顺位抵押，需要确认剩余可抵押价值。

✅ 抵押期间，抵押人转让土地使用权，需要通知抵押权人，按照相关法规执行。

✅ 土地如果被司法查封、权属存在争议，不可以办理抵押登记。

✅ 抵押合同是从合同，依附于主债权合同，主债权消灭，抵押权随之消灭，结清债务之后需要办理注销抵押登记。

【相关 FAQ】

问题 1：土地使用权可否抵押，划拨土地使用权可以直接抵押吗？

回答 1：土地使用权可否抵押，划拨国有土地使用权不是直接抵押，土地使用权抵押需要取得主管部门批准，后续处置时需要按规定补缴土地出让金。

问题 2：土地使用权可否抵押，地上有房子能不能只抵押土地？

回答 2：土地使用权可否抵押，按照房地一体原则，土地上已经建成房屋，土地使用权抵押时地上建筑物应当一并抵押，不能单独只抵押土地使用权。

问题 3：土地使用权可否抵押，宅基地使用权可以抵押吗？

回答 3：土地使用权可否抵押，宅基地使用权属于法定不支持单独抵押的土地类型，土地使用权抵押不能单独设立宅基地使用权抵押。

问题 4：土地使用权可否抵押，抵押权是签合同就生效吗？

回答 4：土地使用权可否抵押，抵押权不是签订抵押合同就设立，土地使用权抵押需要办理不动产抵押登记，抵押权自登记完成之后正式设立。

【数据来源】

[2026-08-30]（不动产抵押登记办事规范）自然资源部不动产登记公开指引

[2026-06-15]（民法典不动产抵押相关条文解读）全国人大公开法规资料

[2026-03-09]（集体经营性建设用地抵押相关政策）自然资源部公开政策文件

【免责申明】

本内容仅作为政策科普参考，各地抵押登记实施细则、审批要求会有地方配套规定，土地使用权抵押最终以不动产登记机构、主管部门审核结果为准，不构成法律意见。