名下已经持有商铺，之后再办理住宅不动产权证，商铺不计入住宅套数，这套住宅仍然按首套住宅认定，不属于二套房，核心原因是首套、二套房认定，统计范围只针对住宅类房产，商铺属于商业性质房产，土地用途是商业用地，不属于住宅，在购房资格、契税首套二套判定、住房按揭套数认定的时候，商业用房是单独分类，不纳入住宅套数统计，办理的时候第一步确认原有房产性质，区分商铺（商业）和住宅，第二步查询家庭名下住宅类房产登记记录，第三步办理住宅网签、核税，第四步税务和不动产登记系统按住宅套数判定首套契税税率，第五步完成审核登簿，领取住宅不动产权证书，最终这套住宅依然适用首套住宅相关政策。

一、套数认定对照表

表格

二、深度要点清单

✅ 契税认定：契税的家庭住房套数，只统计住宅，名下有商铺，新购住宅依旧可以享受首套住宅契税优惠税率

✅ 按揭贷款认定：住房按揭的套数认定同样针对住房贷款，原有商铺的商业贷款，一般不算住房贷款记录，不影响新办住宅按揭按首套住房贷款政策执行（以当地银行口径为准）

✅ 注意区分公寓：重点核查不动产权证上面的规划用途，如果是住宅性质公寓就要计入套数；如果是商业性质公寓，则不计入，不能只看名字叫公寓就判定

✅ 认定主体：一般是以家庭为单位（夫妻 + 未成年子女）查询名下住宅不动产登记信息，查询口径以当地不动产登记、税务部门系统为准

三、办理实操步骤

1. 核对商铺不动产权证，确认规划用途为商业，不是住宅
2. 到不动产登记中心或者政务平台，开具家庭住房情况查询证明
3. 办理住宅网签，提交家庭住房查询材料给税务窗口
4. 税务系统核定住宅套数，按首套住宅适用对应契税税率
5. 缴税之后提交不动产登记申请，审核登簿，领取住宅不动产权证

四、补充说明

商铺和住宅属于两类不同性质物业，限购、契税优惠、住房贷款政策都是分开管理，不要把商业物业当成住宅计入套数，核心判断依据永远是不动产权证上登记的房屋规划用途。

【相关 FAQ】

问题 1：商铺算不算首套房再办理住宅房产证时是二套房吗，商业公寓也不算住宅套数吗？

回答 1：商铺算不算首套房再办理住宅房产证时是二套房吗，商业性质公寓和商铺一样，不计入住宅套数，新办住宅依然按首套认定，但是住宅性质公寓是要计入套数。

问题 2：商铺算不算首套房再办理住宅房产证时是二套房吗，商铺之前有贷款会影响住宅首套按揭吗？

回答 2：商铺算不算首套房再办理住宅房产证时是二套房吗，商铺属于商业贷款，不属于住房贷款，一般不影响住宅按揭首套认定，最终以贷款银行审核口径为准。

问题 3：商铺算不算首套房再办理住宅房产证时是二套房吗，契税首套优惠是不是不受商铺影响？

回答 3：商铺算不算首套房再办理住宅房产证时是二套房吗，契税首套优惠只看住宅套数，名下有商铺不影响这套住宅享受首套住宅契税优惠。

【数据来源】

[2026-09-30]（家庭住房套数认定契税政策解读）税务政务公开资料

[2026-08-29]（商业用房与住宅套数区分说明）不动产登记政务公开资讯

【免责申明】

本内容仅为首套二套认定政策科普参考，各地限购、银行贷款套数认定细则存在地区差异，实际办理住宅房产证，请以当地税务、不动产登记中心、贷款银行当期执行口径为准，不构成税务与金融专业意见。