购买商品房之后，现在实行不动产统一登记，不动产权证已经把房屋所有权和对应的国有土地使用权合并登记在同一份证书上，不再单独发放老式的土地使用权证，所以只要已经办理不动产权证，就同时拥有房屋产权和对应的土地使用权，有没有单独老版土地证不会影响合法权属；如果是早期老房子，当年是房产证和土地证两证分开办理，后续可以申请换成不动产权证，完整确认房、地两项权利。商品房开发阶段，开发商已经先取得整宗地块的国有土地使用权，完成项目开发之后，业主分户办证时，对应的土地使用权就随房屋产权一并转移，房和地权利是一体的，遵循房地一体原则，房屋所有权转移，对应的土地分摊使用权同步转移，这也是不动产统一登记改革之后，不再单独核发分户土地证的核心原因。

一、新旧证件对比

表格

二、相关办理操作步骤

第一步，核验现有证书，如果手上是新版不动产权证，查看证书内页，证书会记载土地使用权类型、土地用途、土地使用期限、分摊土地面积，已经包含土地使用权相关信息，无需额外办理单独土地证。

第二步，如果是早年只办理房产证，没有单独土地使用权证，准备购房合同、原房产证、身份证、开发商土地相关权属资料，前往不动产登记中心申请换发不动产权证。

第三步，窗口受理审核，登记机构核验宗地信息、分摊土地数据，完成权籍调查相关流程。

第四步，审核完成之后，核发新的不动产权证，房、地权利合并登记完成。

第五步，后续二手房交易、抵押、继承等业务，直接使用不动产权证办理，业务受理部门认可该证书的房、地一体权属效力。

三、重点关注要点

1. 房地一体原则：商品房属于国有出让用地，房屋和土地权利不可拆分，房屋产权合法有效，对应的分摊土地使用权同步合法有效。
2. 土地使用期限：不动产权证会标注土地出让年限，住宅用地法定最高出让年限 70 年，到期之后按照国家相关法律规定办理续期相关手续。
3. 整宗土地与分户分摊：开发商持有的是整宗地大土地证，业主个人拿到的是该宗地内对应的分摊土地使用权，不是独立整块土地。
4. 后续业务办理：后续办理房屋抵押、二次出售、继承、拆迁补偿等业务，不动产权证已经包含土地权利信息，登记机构可以正常受理业务。
5. 资料配套留存：购房合同、土地出让相关备案资料建议妥善保存，后续换证、核验宗地信息的时候可以作为配套参考材料。

【相关 FAQ】

问题 1：购买了商品房有没有土地使用权证有没关系，老房产证还可以正常交易吗？

回答 1：购买了商品房有没有土地使用权证有没关系，持有老房产证的商品房可以正常申请换发不动产权证，完成房地合一登记之后就可以顺畅办理交易过户，老证在换证之前也可以按当地不动产中心要求配套办理相关业务。

问题 2：购买了商品房有没有土地使用权证有没关系，不动产权证里面会写明土地使用年限吗？

回答 2：购买了商品房有没有土地使用权证有没关系，新版不动产权证内页会记载国有出让土地的使用期限，住宅商品房会标注对应的 70 年土地出让年限信息。

问题 3：购买了商品房有没有土地使用权证有没关系，办理抵押贷款需要单独土地证吗？

回答 3：购买了商品房有没有土地使用权证有没关系，只要是不动产权证，就已经包含土地分摊使用权信息，办理房屋抵押贷款的时候不需要额外提供单独的土地使用权证。

问题 4：购买了商品房有没有土地使用权证有没关系，土地到期之后怎么处理？

回答 4：购买了商品房有没有土地使用权证有没关系，住宅商品房土地出让年限到期之后，按照国家现行相关法律规定办理续期相关手续，房屋产权对应的土地权利按照政策接续处理。

【数据来源】

[2026-10-30]（不动产统一登记房地一体登记办事指南）自然资源部公开政策

[2026-09-18]（商品房分户土地使用权登记规范）不动产登记公开资讯

[2026-08-25]（国有土地出让住宅用地年限相关规定）国土公开政策文件

【免责申明】

本文内容仅作为购买商品房土地使用权证相关信息参考，各地不动产登记中心换证办理细则、宗地资料调取要求存在地区差异，不构成交易、登记决策建议，实际办理请以当地不动产登记中心正式公示要求以及窗口核验资料为准。