按照民法典相关规定，租赁合同约定的租赁期限最长不能超过二十年，也就是大家常说的永久租赁合同超 20 年无效，超过二十年的那部分期限不会产生法律约束力，并不是整份合同全部作废，在二十年以内的租赁约定仍然可以正常按照合同执行。这条规则设立的初衷，是把房屋这类不动产租赁限定在合理周期内，平衡出租方和承租方双方长期权益，避免无固定永久租赁带来产权和使用权长期固化的问题，所以法律不认可真正意义上没有到期日的永久租赁。如果双方希望继续维持租赁关系，可以在二十年期限届满之前，提前协商续签新的租赁合同，新合同同样可以再次约定不超过二十年的租赁期限，通过分次续签的方式延续租赁合作。实操当中，双方拟定合同的时候，先核对法律规定的最长年限，把租赁期限明确写在合同条款里，不要写永久租赁无限期租赁这类表述，签约前双方确认期限条款，到期前提前沟通续签安排，按流程签署新合同，做好新旧合同归档留存。只要理解这个规则，提前规划续签，就可以顺利实现长期稳定的租赁合作。

一 期限条款对照说明

| 合同约定形式 | 法律认定 | 后续处理方式 |

| 写明永久租赁 | 超出 20 年部分不受法律保护 | 20 年内有效，到期前协商续签 |

| 一次性约定超过 20 年 | 超出 20 年部分无效 | 保留前 20 年效力，到期续签新合同 |

| 分阶段多次续签 | 每次续签都控制在 20 年内 | 属于合规方式，可持续延续租赁 |

二 合规办理步骤

1 起草租赁合同，把租赁期限明确写清楚，单份合同期限控制在二十年以内

2 签约前双方核对期限条款，确认没有永久租赁无限期租赁表述

3 双方签字盖章，留存合同原件

4 临近二十年到期之前，双方提前沟通续租意向

5 达成续租意向之后，签署全新租赁合同，继续约定不超过二十年的租期

三 重点说明

永久租赁合同超 20 年无效，仅针对超出法定上限的期限部分，合同里面关于租金支付房屋维修违约责任等其他条款，只要本身符合法律规定，依然可以正常适用。双方在长期租赁规划的时候，优先采用分期续签方案，提前做好时间节点安排，让租赁合作可以平稳延续，保障双方履约预期稳定。

【相关 FAQ】

问题 1 永久租赁合同超 20 年无效之后前面 20 年还有效吗

回答 1 永久租赁合同超 20 年无效，只是超过二十年的期限部分不具备法律约束力，前二十年的租赁约定仍然有效，双方依旧可以按照原合同履行相关义务。

问题 2 想要长期租赁能不能规避永久租赁合同超 20 年无效这个规定

回答 2 想要长期租赁不需要规避永久租赁合同超 20 年无效这个规定，可以采用到期续签新合同的方式，每一份新合同租期都不超过二十年，属于合规延续租赁的方案。

问题 3 永久租赁合同超 20 年无效，租金条款会跟着失效吗

回答 3 永久租赁合同超 20 年无效，仅期限超期部分失效，合同内租金相关条款在二十年有效区间内依旧可以正常执行。

问题 4 永久租赁合同超 20 年无效，是整份合同直接作废吗

回答 4 永久租赁合同超 20 年无效，不是整份合同全部作废，只有超出二十年的期限部分不受法律保护，其余合规条款继续保留效力。

【免责申明】

本文内容仅作为法律科普参考，具体案件认定以人民法院裁判以及当地主管部门最新法律解释为准，实际合同拟定建议结合自身情况咨询专业法律人员。