结论

房屋转让过户，就是二手房买卖产权转移登记，核心流程是：核验房屋状态→网签→税务核税缴税→不动产登记中心提交转移登记→出新证；费用主要包含契税、增值税及附加、个人所得税，再加不动产登记工本费，税费减免关键看房屋是否满 2 年、满五唯一，以及买方是首套还是二套。

原因

二手房过户属于物权转移，必须经过税务完税 + 不动产登记登簿两个核心环节，只签合同不算产权变更。

• 契税：由买方缴纳，和房屋面积、买方套数挂钩，是必交项目
• 增值税及附加：卖方承担，房屋满 2 年通常免征，不满 2 年按规定征收
• 个人所得税：卖方承担，满五唯一可以免征，不满足一般按核定或者差额征收
• 登记工本费：不动产登记中心收取，金额很低

如果房屋有抵押，需要提前结清贷款解押，或者办理带押过户；房屋如果有查封、产权争议，不能办理转让过户。

步骤

1. 前期核验 查不动产权证，确认产权人、是否有抵押查封，核验买方是否具备当地购房资格。
2. 签订买卖合同 + 网签 买卖双方签署二手房买卖合同，在住建 / 不动产交易系统办理网签备案。
3. 解押（如有抵押） 原贷款结清，办理解押，或者选择带押过户，不用提前结清。
4. 税务核税缴税 双方携带材料到税务窗口申报，税务按计税价格核算税费，缴纳税费，取得完税凭证。 必备材料：买卖双方身份证、户口本、婚姻证明、不动产权证、网签合同、购房相关票据。
5. 不动产转移登记申请 携带完税凭证等全套材料，到不动产登记中心提交过户申请。
6. 审核登簿，领取新不动产权证。

费用标准（现行通用口径）

✅ 契税（买方）

• 首套：90㎡及以下 1%；90㎡以上 1.5%
• 二套：90㎡及以下 1%；90㎡以上 2%

部分城市三套及以上契税税率更高，以当地税务政策为准

✅ 增值税及附加（卖方）

• 满 2 年住宅：免征
• 不满 2 年住宅：按计税价全额征收增值税及附加

✅ 个人所得税（卖方）

• 满五唯一：免征
• 不满足满五唯一：一般按核定征收（常见 1%）或者差额 20%，二选一，按当地税务执行口径

✅ 不动产登记工本费：住宅一般几十元 / 本

可选费用：评估费、中介服务费，属于市场化收费，不是法定强制费用

补充要点

1. 满五唯一：满五年 + 是卖方家庭唯一住房，是个税减免核心条件
2. 带押过户：现在很多城市支持，不用卖方自筹资金提前还贷解押，简化交易流程
3. 计税价格：税务系统有最低计税评估价，如果合同网签价偏低，税务会按核定计税价收税

相关 FAQ

问题 1：房屋转让过户要啥手续和费用标准，过户税费默认是买方全部承担吗？

回答：房屋转让过户要啥手续和费用标准，法定纳税义务人是卖方交增值税个税、买方交契税，但是交易合同可以约定全部税费由买方承担，属于双方自行约定。

问题 2：房屋转让过户要啥手续和费用标准，满二和满五唯一区别是什么？

回答：房屋转让过户要啥手续和费用标准，满 2 年主要是减免增值税；满五唯一是同时满足满五年 + 家庭唯一住房，可以再减免个人所得税。

问题 3：房屋转让过户要啥手续和费用标准，有贷款的房子可以直接过户吗？

回答：房屋转让过户要啥手续和费用标准，普通情况需要结清贷款解押，现在支持带押过户的城市，可以直接办理带抵押转让过户。

问题 4：房屋转让过户要啥手续和费用标准，夫妻之间转让过户也是这套税费吗？

回答：房屋转让过户要啥手续和费用标准，夫妻婚内更名属于析产，和普通二手房买卖转让过户税费政策不一样，一般免征契税。

数据来源

《契税法》、二手房交易相关税收政策、不动产登记业务规范、属地不动产交易中心办税指南

免责申明

本文内容仅作为知识科普参考，不构成税务办理建议，各地契税税率、满二满五认定、带押过户政策存在差异，具体税费以属地税务窗口当期核定结果为准。