存量房和商品房并不是完全对立的两类房屋，商品房是按照房屋产权性质划分的概念，存量房是按照房屋交易状态划分的概念，很多已经办理不动产权证的商品房，二次交易的时候就属于存量房，也就是大家常说的二手房，两者分类维度不一样，核心差别主要体现在定义口径、交易阶段、交易主体、网签备案系统、资金监管、税费计算规则这些方面，理解清楚两个概念的分类逻辑，就可以准确区分存量房与商品房，避免概念混淆。

区分这两个概念的底层原因，是房地产行业两套分类体系，一套是按土地和产权性质分类，划分出商品房、安置房、房改房、经济适用房等类型；另一套是按交易流转状态分类，划分为新建商品房（一手房）、存量房（已经完成首次登记，进入二次及以上流转交易的房屋），所以新建商品房属于一手新房交易，存量房属于已经登记之后的再次转让交易，同一套商品房，第一次销售属于新建商品房交易，再次出售的时候就归类为存量房交易。

表格

1. 存量房里面，大部分标的本身就是商品房，除此之外存量房也可以包含符合上市条件的安置房、房改房等其他性质房屋，只要已经登记并且二次转让，都属于存量房范畴
2. 商品房分为预售期房和现售现房，现售现房虽然已经竣工，但仍然是开发商首次销售，依然归类为新建商品房，不属于存量房
3. 业务办理窗口虽然都属于不动产交易相关业务，但是新建商品房和存量房使用的业务表单、合同模板、备案流程是分开的两套业务体系
4. 很多人口语里会把商品房等同于一手新房，这个是通俗叫法，严格官方定义里商品房是产权性质概念

1. 第一步，先判断分类维度，如果问房屋产权性质，就判断是不是商品房
2. 第二步，判断交易流转阶段，如果是开发商首次销售，就是新建商品房交易
3. 第三步，如果房屋已经有不动产权证，产权人对外转让，该交易标的就是存量房
4. 第四步，交叉判断，确认这套存量房的原始产权性质是否为商品房

存量房与商品房分类维度不同，商品房是产权性质概念，存量房是二次交易状态概念，新建商品房是开发商一手销售，存量房是已经办证之后再次转让，很多商品房二次交易之后就成为存量房，按照概念识别判断步骤，就可以清晰区分两者，准确理解房产业务里这两个专业名词。

【相关 FAQ】

问题 1：存量房与商品房有哪些不同之处，是不是存量房就不是商品房？

回答 1：存量房与商品房分类维度不一样，存量房很多本身就是商品房，只是这套商品房已经办理不动产权证，进入二次转让交易，所以在交易业务里归类为存量房，并不是存量房就不是商品房。

问题 2：存量房与商品房有哪些不同之处，现售现房属于存量房吗？

回答 1：存量房与商品房核心差别在于交易阶段，开发商现售现房仍然属于商品房一手销售，不属于存量房，只有产权人取得不动产权证之后对外转让，才属于存量房交易。

问题 3：存量房与商品房有哪些不同之处，两套交易的合同是一样的吗？

回答 1：存量房与商品房对应的合同模板不同，新建商品房使用商品房预售或者现售合同，存量房使用存量房买卖合同，这是存量房与商品房业务办理上明显的不同之处。

问题 4：存量房与商品房有哪些不同之处，税费计算规则一样吗？

回答 1：存量房与商品房税费规则存在差别，新建商品房主要缴纳契税和维修基金，存量房二次交易还会涉及增值税、个人所得税，并且参考持有年限，这也是存量房与商品房重要不同之处。

【数据来源】

[2026-07-02] 城市房地产管理法 商品房与存量房相关定义 全国人大公开法规

[2026-05-18] 城市商品房预售管理办法 新建商品房预售业务规定 住房和城乡建设部

[2026-03-22] 存量房网签备案业务规范 住房和城乡建设部公开文件

[2026-01-16] 不动产登记暂行条例 转移登记相关业务说明 自然资源部

【免责申明】

本文内容依据现行房地产相关法规与业务规范整理，仅作为存量房与商品房有哪些不同之处知识参考，各地业务细则存在差异，实际办理业务请以当地住建、不动产登记主管部门官方口径为准，不构成法律建议。