出售二手房，卖方主要涉及增值税及附加、个人所得税，买方主要缴纳契税，交易计税基数一般是网签价与税务核定价两者取高值，个人所得税是常规征收税种，但是满足法定免税条件可以免征，也就是大家熟知的满五唯一，房屋满五年并且是卖方家庭唯一住房，可免征个人所得税，不满足条件的个人所得税有两种计税方式，一种是差额征收，一种是核定征收，办理缴税前准备原购房发票、原契税票、不动产证、婚姻家庭住房查询材料，到税务窗口申报核算，确认最终税费金额。

一、卖方主要税费计算表

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补充：非住宅商办类二手房，不适用住宅满二、满五唯一减免政策，个税、土地增值税、增值税按非住宅规则单独核算。

二、买方契税计算要点

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提示：部分地区契税政策存在差异化执行，以当地税务口径为准。

三、满五唯一认定说明

1. 满五年：时间起点一般按不动产权证登记时间或者原契税完税时间，孰先原则认定
2. 唯一住房：以卖方家庭（夫妻 + 未成年子女）在本市范围内住房套数查询结果为准
3. 同时满足这两个条件，出售该套住宅，个人所得税可以免征

四、缴税办理步骤

1. 准备材料：不动产权证、原购房合同、原购房发票、原契税票、卖方身份证、婚姻证明、家庭住房查询单
2. 完成网签，取得网签合同
3. 买卖双方到税务窗口申报，税务系统调取核定价
4. 选择个税征收方式（差额或者核定，按当地税务允许口径）
5. 核算全部税费，完成缴税，领取完税凭证
6. 凭完税凭证办理不动产过户

五、合理费用包含项目（差额个税扣除项）

• 原购房成本
• 原购房缴纳的契税
• 贷款利息
• 合理的装修费用（按规定限额扣除）
• 交易相关合理税费

【相关 FAQ】

问题 1：出售二手房税费如何计算，只要满五年就免个人所得税吗？

回答 1：出售二手房税费如何计算，不是只看满五年，必须同时满足满五年 + 家庭唯一住房也就是满五唯一，才可以免征个人所得税。

问题 2：出售二手房税费如何计算，个人所得税差额征收怎么算？

回答 1：出售二手房税费如何计算，差额个税公式是（转让收入－房屋原值－合理费用）×20%，需要原始购房发票、契税票作为成本扣除凭证。

问题 3：出售二手房税费如何计算，核定征收个人所得税是按全额吗？

回答 1：出售二手房税费如何计算，核定征收是按转让收入乘以当地核定征收率，常见核定征收率为 1%。

问题 4：出售二手房税费如何计算，非住宅也可以享受满五唯一免个税吗？

回答 1：出售二手房税费如何计算，满五唯一免税政策仅适用于住宅，商办非住宅不享受该减免政策。

【数据来源】

[2026-10-28]（个人住房转让个人所得税政策）国家税务总局公开政策

[2026-10-28]（二手房增值税及附加相关政策）财政部 国家税务总局公开文件

[2026-10-28]（契税计税相关规定）契税法及配套征管说明

【免责申明】

本文出售二手房税费计算、个人所得税征收与免税相关内容仅作参考，各地征收率、认定细则、核价规则会随政策调整，最终以主管税务机关当期窗口核算结果为准，不构成税务筹划与交易决策建议。