土地使用权作价出资，也常称土地使用权作价入股，是国家或者土地使用权人，把国有土地使用权经过专业评估之后，折算成对应的资本金，投入企业，以此换取企业股权的一种土地资产处置方式，属于国有土地使用权法定处置方式之一，和出让、划拨、授权经营并列，这种模式可以盘活土地资产，把土地资源转化为企业资本金，充实企业资本，完成之后土地使用权登记到被投资企业名下，企业取得该宗土地使用权，同时对应的出资主体持有企业股权，整个业务需要履行评估、审批、签订相关协议、不动产登记等全套规范流程，土地用途、规划指标、使用年限都要按照相关批准文件执行，企业后续使用该宗土地，需要遵守对应的土地管理相关约定，是国企改制、资产重组项目当中非常常用的土地资产处置方案。

一、土地使用权作价出资核心基础概念

表格

二、土地使用权作价出资适用场景清单

1. 国有企业改制、股份制改造项目
2. 国有资产重组、新设公司、增资扩股项目
3. 企业合并、分立等资产重组类业务
4. 经自然资源主管部门批准，符合政策的其他土地资产处置项目

三、土地使用权作价出资办理步骤

1. 前期方案拟定：项目主体编制土地使用权作价出资处置方案，梳理宗地权属、规划、面积、剩余年限等基础信息
2. 土地资产评估：委托具备资质的土地评估机构，对宗地土地使用权进行评估，出具正式土地估价报告
3. 报批审批：将土地使用权作价出资处置方案、评估报告等材料上报自然资源主管部门审批，取得批准文件
4. 签订相关协议：出资方与被投资企业签订作价出资相关协议，明确股权比例、土地交付、权责约定
5. 税务相关办理：按规定完成涉税申报，办理对应涉税手续
6. 不动产登记申请：向不动产登记机构提交批准文件、评估材料、协议、权属证明等全套资料，申请土地使用权登记至企业名下
7. 登簿发证：登记机构审核材料，登簿并核发不动产权证书，土地使用权作价出资业务完成
8. 后续管理：企业取得土地之后，按照批准文件约定使用土地，履行土地相关管理要求

四、深度业务要点

1. 土地使用权作价出资取得的土地，企业作为产权人，后续符合政策条件可以依法转让、出租、抵押，权利属性和出让用地相近，但是登记簿记载的权利取得方式为作价出资
2. 必须先取得自然资源主管部门审批，没有正式批准文件，不能直接办理土地使用权作价出资的不动产登记
3. 评估是核心环节，土地评估价值直接决定折算资本金以及对应的股权占比，评估报告需要符合土地估价规范
4. 如果宗地上面已经建有建筑物，房地一体一并纳入土地使用权作价出资处置范围
5. 土地使用权作价出资方案，一般需要同步纳入企业改制或者资产重组整体方案当中，和国资审批要求协同衔接

【相关 FAQ】

问题 1：土地使用权作价出资和土地出让是一样的吗？

回答 1：土地使用权作价出资和土地出让并不完全相同，土地出让是缴纳出让金取得土地，土地使用权作价出资是把土地评估折算资本金入股企业，两种都是国有土地处置方式，土地使用权作价出资需要单独取得专项审批。

问题 2：土地使用权作价出资之后企业可以把土地再转让吗？

回答 2：土地使用权作价出资登记到企业名下之后，在满足相关政策规定前提下，企业可以依法办理土地使用权再转让，转让时仍然按照土地使用权作价出资宗地相关管理要求办理登记。

问题 3：土地使用权作价出资一定要做土地评估吗？

回答 3：土地使用权作价出资必须开展土地资产评估，评估价值是折算资本金、确定股权的核心依据，土地使用权作价出资报批材料里面需要配套正式土地估价报告。

问题 4：土地使用权作价出资的土地使用年限会重新计算吗？

回答 4：土地使用权作价出资一般沿用原宗地剩余土地使用年限，不会重新核定完整新的出让年限，土地使用权作价出资批准文件里面会明确记载对应的使用期限。

【数据来源】

[2026-08-25]（国有土地资产处置作价出资业务办事指南）自然资源部不动产登记中心

[2026-06-11]（国有土地使用权作价出资涉税业务指引）国家税务总局

[2026-03-16]（国有企业改制土地资产处置规范解读）自然资源部公开业务规范

【免责申明】

本文内容仅作为土地使用权作价出资概念与业务流程参考指引，各地审批细则、评估备案、登记要求会随官方政策调整变动，正式办理前请以属地自然资源主管部门、国资部门、税务部门最新官方规定为准，不构成法律、土地资产以及财税专业建议。