土地他项权证，是不动产统一登记体系下，针对国有土地使用权之上设定他项权利所核发的法定登记凭证，核心是记载土地使用权人之外的第三方依法取得的土地他项权利，常见类型包含土地抵押权、土地地役权等，证书会清晰登记他项权利人、义务人、权利种类、权利范围、债权金额、存续期限、宗地坐落等关键信息，目前该权利登记已经整合进不动产统一登记业务，原纸质土地他项权证业务并入不动产登记证明，由自然资源主管部门不动产登记机构受理登记申请，登记完成后出具对应的不动产登记证明，这份证明可以确认他项权利的法定效力，保障他项权利人依照登记内容行使对应的权利，办理过程需要依托已经完成确权登记的国有土地使用权作为基础，土地权属清晰、不存在登记障碍是开展土地他项权证相关登记申请的前提，申请材料、审核要点会根据他项权利类型不同有所区分，办理前可以提前咨询属地不动产登记中心，确认当地最新办事要求。

设置土地他项权证相关登记制度，是为了把土地使用权上附带的第三方权利进行官方公示登记，通过登记簿和登记证明固定权利内容，让土地权利状态对外可查询，支撑土地抵押融资、相邻地块通行利用等地役权安排，登记完成之后他项权利具备对抗效力，后续土地转让、变更登记环节会同步核验该项他项权利信息，保障各方权利按照登记约定平稳落地，地籍和权属复核环节会核对原土地使用权登记信息，确认宗地权属、面积、用途和原不动产权证书保持一致，保证他项权利附着的宗地基础信息准确无误。

一、核心基础概念分层说明

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二、办理土地他项权证相关登记申请步骤

1. 前期核验基础：先确认宗地已经取得不动产权证书，土地使用权状态正常，权利人与他项权利人达成书面约定，签订抵押合同或者地役权合同。
2. 准备申请材料：双方主体身份证明、原不动产权证书、他项权利合同、主债权合同（抵押类必备）、测绘相关宗地资料，委托代办的准备授权委托书。
3. 窗口提交申请：前往不动产登记大厅或者线上政务服务平台提交土地他项权利登记申请，窗口核验材料完整性，材料齐全予以受理并出具受理回执。
4. 登记机构审核：审核人员核对原土地权属信息、合同条款，核验宗地信息，确认申请事项符合登记规范。
5. 登簿出证：审核通过后，将他项权利记载入不动产登记簿，出具不动产登记证明，申请人凭回执领取证明文件。
6. 权利到期处置：当主债权结清、地役权约定期限届满，双方可以共同申请办理他项权利注销登记。

三、办理主要注意事项

• 基础权属要求：申请土地他项权证相关登记，宗地必须已经完成土地使用权确权登记，权属来源合法，宗地界址清晰。
• 合同要件完备：抵押类必须同时具备主债权合同与抵押合同，地役权需要签订书面地役权合同，合同条款和登记申请内容保持一致。
• 权利期限匹配：登记的他项权利存续期限，要和合同约定、主债权履行周期相互匹配，登记信息和合同内容不能出现偏差。
• 共有土地特殊要求：如果土地使用权属于共有产权，申请设立他项权利，需要全体共有人共同配合提交申请。
• 登记查询配套：登记完成之后，相关他项权利信息同步进入不动产登记簿，后续办理土地使用权转移登记时会同步查验该项权利记录。
• 注销同步办理：债权清偿完毕或者地役权终止之后，及时申请注销登记，解除土地使用权上附着的他项权利限制。

完成登记之后，他项权利内容正式记载在不动产登记簿，不动产登记证明作为对外展示的凭证，登记簿是法定权威依据，后续如果合同内容发生变更，需要双方共同申请办理他项权利变更登记，更新登记簿和登记证明记载信息。

【相关 FAQ】

问题 1：土地他项权证现在还单独发证吗？

回答 1：土地他项权证已经纳入不动产统一登记，不再单独核发旧式土地他项权证，申请土地他项权利登记之后，登记机构出具不动产登记证明，证明文件完整记载土地他项权证对应的全部权利信息，办理受理窗口和原土地他项权证业务保持一致。

问题 2：办理土地他项权证相关抵押登记，主债权合同是必备材料吗？

回答 2：办理土地他项权证相关抵押登记，主债权合同属于必备申请材料，抵押是为主债权提供担保，登记审核需要核验主债权合同和抵押合同两者对应关系，材料齐全才能进入土地他项权证登记审核流程。

问题 3：土地他项权证对应的他项权利到期之后需要主动申请注销吗？

回答 3：土地他项权证对应的他项权利到期或者主债权履行完毕之后，建议权利双方共同主动申请注销登记，注销完成之后，不动产登记簿上的土地他项权证相关权利记录会更新，土地使用权恢复无他项权利附着状态。

【数据来源】

[2026-09-20]（土地他项权证是什么意思 概念释义与办理注意事项）自然资源部不动产登记规范专栏

[2026-07-18]（国有土地他项权利登记业务办事指南）省级自然资源厅官网

[2026-04-26]（不动产登记证明与土地他项权证衔接说明）中国不动产登记网

【免责申明】

本文内容基于公开不动产登记规范整理，仅作为土地他项权证相关概念学习与办理参考指引，各地不动产登记机构在材料细则、办理时限等执行标准存在地方差异，正式办理前请以属地不动产登记中心最新公布办事指南为准，本文不替代官方登记机构审核意见。