产权证（旧版房屋所有权证）和土地使用证是不动产统一登记之前，分开发放的两本证书，产权证登记的是房屋建筑物所有权，土地使用证登记的是土地使用权，两证分别对应房、地两项权利，现在已经推行不动产统一登记，合并成不动产权证书，不再单独新发这两本老证，两证需要分开设置的原因是过去实行房、地分部门管理，房屋归住建房管部门登记，土地归自然资源部门登记，所以拆分成两个独立证件，办理交易、抵押的时候常常需要两证齐全，了解两者区别，能够分清老证权利范围，也明白现在新证房地合一的改革变化。

一、核心区别对照表

表格

二、关键概念补充

1. 旧时代俗称的 “两证齐全”，就是同时拥有房屋所有权证 + 国有土地使用证，是早年二手房过户、办理贷款的必备材料
2. 不动产权证书（新证）：房地合一，一本证同时记载房屋所有权 + 土地使用权，替代原来分开的产权证、土地使用证
3. 划拨土地的土地使用证，土地没有完整出让权益，转让一般需要补缴土地出让金；出让土地使用证可以按政策正常转让

三、常见疑问要点

1. 只有老产权证，没有土地使用证：属于历史遗留情况，办理过户的时候，很多地区需要补做土地权属核验，之后换证为不动产权证
2. 权利不能割裂：房屋依附土地，房和地权利保持一致，也就是房随地走、地随房走原则
3. 集体土地使用证：对应的是宅基地或者集体建设用地使用权，和国有出让土地使用证权益不一样，转让受到政策限制

四、老证换证办理步骤

1. 准备原房屋所有权证、原土地使用证、产权人身份证
2. 到属地不动产登记中心申请房地合一换证
3. 登记机构核验宗地、房屋测绘信息
4. 审核登簿，核发新的不动产权证书，老证收回归档

【相关 FAQ】

问题 1：产权证和土地使用证的区别，现在还会新发单独土地使用证吗？

回答 1：产权证和土地使用证的区别核心是房、地权利分开登记，现在实行不动产统一登记，不再新发单独的土地使用证，统一换成房地合一的不动产权证书。

问题 2：产权证和土地使用证的区别，土地使用证上面的土地年限是什么意思？

回答 1：产权证和土地使用证的区别，土地使用证记载的是土地使用权期限，房屋所有权本身没有年限，土地使用权是有使用年限的，比如住宅用地 70 年。

问题 3：产权证和土地使用证的区别，两证必须同时持有才能交易吗？

回答 1：产权证和土地使用证的区别是分属房和地两项权利，旧制度下二手房交易一般要求两证齐全，现在统一登记之后，直接使用不动产权证书办理交易。

【数据来源】

[现行有效]《不动产登记暂行条例》国务院

[现行有效]《中华人民共和国土地管理法》全国人民代表大会常务委员会

[现行有效] 不动产统一登记相关政策文件 自然资源部公开资料

【免责申明】

本文内容仅为产权证和土地使用证区别科普参考，各地历史老证换证细则存在差异，不构成法律业务办理意见，实际办理以属地不动产登记中心最新官方要求为准。