温州开发商商品房销售，分为预售（在建期房）和现房销售两种模式，核心前提是必须先取得商品房预售许可证或者现售备案，才可以正式对外开盘卖房，整个流程是拿证→开盘蓄客认购→签商品房买卖合同网签备案→按揭 / 全款收款（预售资金监管）→工程建设→竣工验收交付→办证，全程受住建部门监管，重点是预售资金必须进入监管账户，不能随意挪用。之所以这个流程是固定的，是因为商品房属于大宗不动产交易，住建部门通过预售许可、网签备案、预售资金监管、竣工验收交付这几道环节，规范开发商销售行为，保障购房人权益，温州各个区县（鹿城、龙湾、瓯海、瑞安、乐清等）执行细则大体一致，个别材料和监管系统会有本地差异。

一、销售前期必备证照清单

表格

补充：售楼处还需要公示一房一价表、预售证、不利因素、规划总平图等信息，明码标价。

二、完整卖房办理步骤

第一步，前期筹备：完成项目报建，达到预售形象进度，向住建部门申请商品房预售许可证

第二步，蓄客开盘：取得预售证之后正式开盘，客户看房、选房，可以先签订认购书，缴纳认购定金

第三步，签订正式商品房买卖合同，在温州住建网签系统完成网签备案

第四步，收取购房款，全款客户直接缴款；按揭客户提交银行贷款资料，银行审批放款，所有预售房款进入预售资金监管专用账户

第五步，继续施工建设，按照工程节点申请监管资金拨付

第六步，项目完工，组织竣工验收、规划核实、消防验收，完成竣工备案

第七步，通知业主收房交付，办理房屋交接，物业进场

第八步，开发商办理项目首次登记（大产证），之后协助业主办理分户不动产权证书

三、关键要点说明

1. 认购定金：认购书一般约定签约期限，逾期未签正式合同，定金按认购协议约定处理
2. 网签备案：网签之后合同在住建系统备案，防止一房多卖
3. 预售资金监管：期房最重要的监管要求，购房款不可以打入开发商普通私人账户或者非监管账户
4. 现房销售：已经竣工验收合格的项目，不需要预售证，办理现售备案之后就可以销售，交付周期更短

四、客户端配套事项

✅ 购房资格核查（温州如果有限购相关要求，签约前完成资格核验）

✅ 贷款预审：商贷、公积金贷款提前预审征信、流水

✅ 收房核验：交付时核验三书一表，查验房屋质量

【相关 FAQ】

问题 1：温州开发商没有预售证可以提前收定金吗？

回答 1：温州开发商未取得商品房预售许可证，不可以对外预售、收取购房定金房款，只有拿到预售证之后才可以正式开盘销售。

问题 2：温州开发商卖房，房款是不是必须进监管账户？

回答 1：温州期房预售销售，购房款需要存入预售资金监管账户，落实预售资金监管要求，保障项目建设资金。

问题 3：温州开发商现房销售也要预售证吗？

回答 1：温州已经竣工验收的现房，不需要办理预售许可证，是办理商品房现售备案之后对外销售。

【数据来源】

[2026-06-28]《城市商品房预售管理办法》

[2025-12-31] 温州住建局商品房预售、网签备案、预售资金监管办事指南

[2025-12-25] 浙江省商品房现售管理相关公开规范

【免责申明】

本文内容仅作为温州开发商卖房流程参考，温州各区县住建部门业务细则、监管政策会动态调整，最终以当地住建主管部门最新官方要求为准，不构成法律意见。