北京二手房交易税费，法定纳税义务是按照税种分别确定，契税法定纳税人为买方，个人所得税、增值税及附加法定纳税人为卖方，并不是全部税费都由买家承担，但是在实际市场交易当中，买卖双方可以在购房合同里面协商约定，由买方统一承担全部交易税费，也就是大家常说的净得价模式，这个属于双方民事协商约定，和法定纳税义务主体是两个概念，北京二手房交易主要税种包含契税、增值税及附加、个人所得税，另外还有不动产登记费、交易手续费等小额规费，税费核算会结合房屋性质、是否满二满五唯一、房屋面积、买方家庭套数、网签价格、原值发票等关键条件计算，办理不动产过户的时候，税务窗口会完成税费核定，凭完税凭证才能继续办理过户登记，理解法定纳税主体和合同约定承担方式的区别，是北京二手房交易核算预算最核心的要点。

区分法定纳税人和实际承担人，是因为税收法规是明确每一项税种对应的法定纳税义务人，而二手房属于民事交易，买卖双方可以自主协商交易价款以及税费分担方案，北京二手房市场长期存在协商约定税费转嫁的交易习惯，所以很多购房者会误以为所有税费天然就是买家承担，在签约之前一定要把税费承担条款写进合同，提前测算不同房屋条件对应的税费金额，避免签约之后产生认知差异，同时北京针对普通住宅、非普通住宅、公房、商办类房产，税费核算规则会有区别，满二、满五唯一是影响增值税、个税是否减免的核心判定条件。

北京二手房主要税费明细表格

表格

关键判定条件深度说明

✅ 满二：房屋契税完税时间或者产权证登记时间，任意一个时间满 2 年，是增值税减免的核心判定条件

✅ 满五唯一：产权证 / 契税票满 5 年，同时是卖方家庭名下唯一住房，满足之后个人所得税可以免征

✅ 普通住宅与非普通住宅：北京有对应的认定标准，直接影响满二之后增值税是免征还是差额征收

✅ 已购公房：除常规税种之外，一般还需要补缴土地出让金，这是公房和普通商品房税费最大差别

交易办理核算步骤

第一步，核验房屋基础信息，调取原契税票、房产证，确认满二、满五唯一，确认房屋是商品房还是已购公房等特殊性质。

第二步，确认买方家庭购房套数，确认房屋建筑面积，核算契税适用税率。

第三步，核算增值税及附加，对照满二、普通住宅标准，判断是免征还是差额 / 全额征收。

第四步，核算个人所得税，判断是否满足满五唯一，选择差额 20% 或者全额核定征收方式。

第五步，买卖双方协商税费承担方式，在买卖合同写明，是各自承担法定税费，还是买方承担全部税费。

第六步，预约税务窗口核税，提交材料完成税费核定，缴纳税费取得完税凭证，再办理不动产过户。

北京二手房交易税费，法定上契税由买家承担，增值税、个税法定由卖家承担，但是交易双方可以合同协商约定全部由买家承担，也就是净得价交易，北京二手房核心税费就是契税、增值税及附加、个人所得税，公房还会额外涉及土地出让金，满二、满五唯一是税费减免的关键节点，签约前一定要提前完成税费测算，并且把税费承担方式书面写入合同，过户环节以税务窗口最终核税结果为准。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房交易税费是买家出吗北京买房税费有哪些，净得价就是全部税费买家承担吗？

回答 1：二手房交易税费法定主体分开，净得价属于合同协商约定，北京买房税费包含契税、增值税及附加、个人所得税，净得价模式下一般约定全部二手房交易税费由买家承担。

问题 2：二手房交易税费是买家出吗北京买房税费有哪些，满五唯一可以减免个税吗？

回答 2：二手房交易税费里面个人所得税法定是卖方承担，北京买房税费当中，房屋满五唯一可以减免个人所得税，是北京二手房交易税费重要减免政策。

问题 3：二手房交易税费是买家出吗北京买房税费有哪些，首套 90 平契税税率是多少？

回答 3：二手房交易税费里契税法定纳税人为买家，北京买房税费首套 90㎡及以下契税税率为 1%，属于北京二手房交易税费当中买方必缴税种。

问题 4：二手房交易税费是买家出吗北京买房税费有哪些，已购公房要交土地出让金吗？

回答 4：二手房交易税费除常规税种外，北京买房税费里已购公房需要缴纳土地出让金，该项目属于公房类二手房交易税费特有项目。

【数据来源】

[2026-04-18]（北京二手房交易税费办税指引）北京市税务局

[2025-12-22]（北京存量房交易税费政策解读）北京市住房和城乡建设委员会

[2025-09-06]（北京已购公房交易税费实务问答）北京不动产登记服务平台

【免责申明】

本文内容仅作为北京二手房交易税费科普参考，税费减免政策、税率、普通住宅认定标准会随官方政策动态调整，具体税种、计税金额、征收方式以税务部门过户核税结果以及现行正式文件为准，不构成交易预算承诺。