南京房产过户税费，核心由契税、增值税及附加、个人所得税三大主税，再加不动产登记费组成，计税基数是税务系统认定的计税价格（网签价与税务评估价取高值），税费高低主要看房屋是住宅还是非住宅、是否满 2 年、是否满五唯一、买方是首套还是二套、房屋建筑面积，过户类型分为买卖、赠与、继承、夫妻更名，不同过户类型税费规则差异很大，下面按南京现行存量房交易规则，分项列明计算公式与减免条件，方便对照核算。

南京住宅二手房买卖过户税费表

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非住宅（商铺、写字楼、40 年公寓）：契税统一 3%，增值税及附加、个人所得税、土地增值税全部征收，登记费 550 元 / 件，不能享受住宅满二、满五唯一优惠。

其他过户类型税费要点

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南京房产过户计税完整办理步骤

1. 存量房网签，确定网签合同价格
2. 税务窗口核税，系统比对网签价与评估价，取高值作为计税基数
3. 判定房屋满二、满五唯一（契税完税证与不动产权证时间孰早认定）
4. 核算各项税费，完成缴税
5. 提交不动产转移登记申请，缴纳登记费，审核登簿出新证

深度要点说明

满二、满五唯一认定口径

南京采用契税完税凭证时间、不动产权证登记时间，孰早原则，不是按交房时间，这个是判断增值税、个税减免最关键节点。

计税价取高规则

如果网签价格明显偏低，税务部门会启用存量房评估系统评估，以评估价和网签价两者较高者作为计税基数，不能单纯按照私下成交价计税。

税费承担约定

税法规定了法定纳税义务人，但是二手房买卖合同中，买卖双方可以自行约定全部税费由某一方承担，属于民事约定。

土地出让金

如果房屋是划拨土地性质（房改房等），过户转出让时，还需要额外补缴土地出让金，该项目不属于上面三大主税，是单独一项费用。

【相关 FAQ】

问题 1：南京房产过户税怎么算，满五唯一的住宅过户是不是只交契税？

回答 1：南京房产过户税怎么算，满五唯一普通住宅同时满足满 2 年，增值税、个税全部免征，买方只需要缴纳契税 + 80 元不动产登记费。

问题 2：南京房产过户税怎么算，二套房超过 90 平契税是多少？

回答 1：南京房产过户税怎么算，南京住宅二套面积大于 90 平方米，契税税率是 2%，按税务认定计税价格乘以 2% 计算。

问题 3：南京房产过户税怎么算，公寓过户要交土地增值税吗？

回答 1：南京房产过户税怎么算，40 年公寓属于非住宅性质，过户的时候需要征收土地增值税，不能享受住宅相关税收减免政策。

【数据来源】

[2026-08-19]（江苏省契税、二手房增值税、个人所得税相关税收政策）国家税务总局江苏省税务局

[2026-08-17]（南京市存量房交易核税与不动产转移登记办事指南）南京市不动产登记中心

[2026-07-20]（不动产登记收费标准文件）国家发改委、财政部

【免责申明】

本文内容仅作为南京房产过户税费计算知识参考，税收优惠政策会动态调整，最终税费金额以南京税务窗口核税结果为准，不构成税务专业建议。