核心结论：二套房过户，重点是买方契税按二套标准征收，卖方的增值税、个税仍然看房屋是否满 2 年、是否满五唯一，和买方是不是二套没有直接关系；计税基数采用税务认定计税价（网签价与税务评估价取高值），整体费用 = 契税 + 增值税及附加 + 个人所得税 + 不动产登记费，如果是划拨房改房还需要额外补缴土地出让金。下面按住宅买卖过户为主，分项列明标准、计算公式，同时区分赠与、继承、夫妻更名其他过户类型。

住宅二手房买卖（买方二套）税费明细表

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✅ 计算公式举例：二套住宅 100㎡，税务计税价 100 万，满 2 年但不是满五唯一

契税 = 100 万 × 2% = 20000 元

个税 = 100 万 ×1%=10000 元

增值税免征，登记费 80 元

合计过户税费 = 30080 元

其他过户类型（买方为二套不改变规则）

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深度要点说明

1、二套认定口径

是购房家庭（夫妻 + 未成年子女）名下在本市已有一套住宅，本次再买认定为二套，不同城市限购认定范围略有差别，以当地税务、不动产中心认定为准。

2、满二、满五认定

一般按契税完税时间、不动产权证登记时间孰早原则认定，不是交房时间。

3、税费承担约定

税法只规定法定纳税义务人，二手房买卖合同可以双方协商，约定全部税费由买方承担，属于民事约定。

4、非住宅（公寓、商铺）

商铺、40 年公寓属于非住宅，不区分首套二套，契税固定 3%，同时还要征收土地增值税，整体成本明显高于普通住宅。

办理步骤

1. 存量房网签
2. 税务窗口核税，判定二套资格、满二满五
3. 核算各项税费并缴税
4. 提交不动产转移登记，缴纳登记费，出新不动产权证

【相关 FAQ】

问题 1：二套房产过户费用怎么算，二套 90 平以内契税是 1% 吗？

回答 1：二套房产过户费用怎么算，是的，二套住宅建筑面积 90㎡及以下，契税税率为 1%，大于 90㎡是 2%。

问题 2：二套房产过户费用怎么算，卖方满五唯一，买方是二套，个税还免吗？

回答 1：二套房产过户费用怎么算，个税是看卖方是否满五唯一，只要卖方满足满五唯一，个人所得税可以免征，买方依旧按二套标准交契税。

问题 3：二套房产过户费用怎么算，二套赠与也是按 2% 契税吗？

回答 1：二套房产过户费用怎么算，赠与过户不适用买卖的二套契税优惠，受赠人契税统一按 3% 征收。

【数据来源】

[2026-08-21] 财政部 国家税务总局 住房城乡建设部 关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知

[2026-08-14] 《不动产登记暂行条例》国务院公开法规

[2026-07-22] 各地税务部门存量房交易核税办事公开指南

【免责申明】

本文内容仅作为二套房过户税费计算知识参考，税收优惠政策会动态调整，最终税费以当地税务窗口核税结果为准，不构成税务专业建议。